民法典土地与房产能否分开抵押-法律问答|晖律网

摘要：民法典规定，土地和房产不能分开抵押，抵押房屋时需连同土地使用权一并抵押；抵押土地使用权时，需连同土地上房屋一并抵押。若未按规定一并抵押，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。对于被他人保全的被抵押房屋，可三方协商解决，如无法达成协议，可考虑诉讼维权，追究违约责任，获得受偿。

一、民法典土地与房产能否分开抵押
1.土地和房屋不能分开抵押，抵押房屋的，连同房屋所在土地使用权一并抵押；
2.抵押土地使用权的，连同土地上房屋一并抵押。
3.法律依据：《中华人民共和国民法典》
第三百九十七条【建筑物与建设用地使用权同时抵押规则】以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
第三百九十八条【乡镇、村企业的建设用地使用权抵押限制】乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
二、同一房屋被抵押并被他人保全该怎么办
事实上，在签订房屋买卖的时候，其实可以先了解下房子有没有被抵押了的情况。因为房主担心在抵押期间的房子找不到买家，所以一般会隐瞒房子的真实状况，不过还有最直接的方法就是看房产证和土地证，叫房主出示房产证就可以知道房子是否被抵押。
如果房子被抵押了，产权证上是盖有抵押章的。此外，房子办理了抵押，产权证可能会存放在银行里的，所以如果房主不愿意提供或不能提供房产证和土地证的话，房子很可能被抵押了。
当然，要是一开始没想过房子是否被抵押，现在买到被抵押了的房子，还已经被房主的抵押权人保全了，虽然情况不是很乐观，但你还是可以按照下面的方式处理：
首先，在发现这种情况的时候，你就要及时与对方和开发商进行三方协商，争取在庭前达成三方可以接受的解决方案，避免遭受更大损失。
其次，如果你们之间相互协商不成的，就要根据具体情况，及时决定是否采取诉讼的方式维护自身权益，追究开发商的违约赔偿责任，即便无法获得保全财产的优先受偿权，也可在有多余资产下，获得受偿。

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