无房产证二手房交易注意事项-法律问答|晖律网

无房产证二手房交易注意事项

回答于2024-04-19 阅读（679）

律师回答

摘要：本文介绍了二手房交易的注意事项和流程，提醒购房者在购买无房产证房屋时需要注意风险，并在交易过程中委托专业的居间服务机构和评估公司。如果购房者在入住后无法取得房地产权证，则无法享受房屋的所有权，也无法进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，并可能面临拆迁补偿、抵押权无法设定等风险。

一、关于二手房交易注意事项
首先，在购买无房产证的房屋时，第一步要确保房产已经登记在业主名下。最保险的方法是让业主先办理房产证。
因为房产证没有办下来之前，一切都有可能发生，业主即使签订的合同也可能存在合同被撤销的可能，风险很大。如果业主不在本地，可以在当地公证处（境外需要在大使馆或领事馆）办理委托公证，委托其他人代为办理房产证。
第二步，房产证办理下来之后，需要去当地房产局查询产权信息是否属实，查询有无办理查封登记，异议登记或抵押登记。一般如果是贷款买房，都会有抵押登记，抵押权人为银行。
最好找当地比较大型的中介做居间服务。
二、房屋没有产权证有哪些危害
如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：
1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。
2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。
3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。
4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。
5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行；
6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。
三、二手房交易的一般流程
1、在交易过程中，为保护您卖方的合法权益，通常要将有关费用委托指定的帐户来监管以规避交易风险。通常首期款不少于购房价的两成。
2、您需要委托具有专业资格的评估公司对所购物业进行评估，从而确定贷款的成数；向银行提交申请贷款资料并签署相关合同、文件。
3、银行对您所提交的申请贷款的个人资料及买卖的真实性都要经过严格的审查、通过的审查的，银行会出具贷款承诺书给您说明贷款成数及年限。
4、在您办理完过户并拿到属于您的房地产证以后银行方面会通知您去有关部门办理房产抵押登记手续笔并由银行取回已盖有抵押章的房产证保存。
5、银行放款给卖方以后的次月您就要开始还款了。
6、在您还清贷款的当日（包括到期还款及提前还款两种情况）就可以向银行提出注销抵押登记的要求，并再次到有关部门办理注销抵押登记的手续，领回房地产证就可以了。

延伸阅读

根据我国《城市房地产管理法》和《房屋交易管理办法》的规定，二手房交易中，卖方需要提供房产证以确保房屋的合法性。然而，有些无房产证的房屋可能存在法律风险。购买无房产证房屋时，买方需要注意以下几点：

1. 核实房屋权属：无房产证的房屋可能存在抵押、查封等限制，买方应向卖方了解房屋的权属状况，确保购买的房屋符合法律规定。

2. 了解房屋历史记录：无房产证的房屋可能存在司法冻结、司法拍卖等程序，买方应了解房屋的历史记录，避免购买到存在纠纷的房屋。

3. 关注房屋现状：无房产证的房屋可能存在包括但不限于水电费欠费、环境污染等状况，买方应关注房屋的现状，确保购买的房屋符合自己的需求。

4. 签订合同及支付定金：买方应与卖方签订合法的房屋买卖合同，并支付定金以保证合同的履行。

5. 办理房产过户手续：在合同生效并支付完全房款后，买方应按照法律规定，向当地房产管理部门申请办理房产过户手续，完成房屋权属转移。

总之，购买无房产证房屋存在一定的法律风险，买方应审慎对待，了解房屋相关情况，确保购买的房屋符合法律规定。

结语：购买二手房时，要注意房产证是否办理下来以及产权信息是否属实，以免带来无法弥补的风险。如果购买无房产证的房屋，应先让业主办理房产证，再进行查询产权信息。在办理房产证时，可以委托当地比较大型的中介机构提供居间服务。购买二手房时，首期款不少于购房价的两成，并需委托评估公司对房屋进行评估，向银行提交申请贷款资料并签署相关文件，银行会出具贷款承诺书。在办理过户并拿到属于个人的房地产证后，还需前往有关部门办理房产抵押登记手续，并按月还款。购买二手房时要注意规避风险，保护自己的合法权益。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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