签署认购书的法律性质是什么？-法律问答|晖律网

签署认购书的法律性质是什么？

回答于2024-05-07 阅读（1581）

律师回答

摘要：认购书的法律性质及效力：认购书是独立于商品房买卖合同的，签订认购书对开发商有确保买卖合同履行的作用，对购房者有约束开发商保留房屋的优先购买权的作用。认购书具备有效合同的构成要件，一旦签署即具有法律效力，对双方当事人产生约束力。

签认购书有哪些法律性质
通过对认购协议书法律性质的分析，可知认购书是独立于商品房买卖合同的，签订认购书对于开发商而言，可以确保买卖合同日后的签订及履行。对于购房者而言，可以约束开发商为其保留看中的房屋，在一定时期内不向他人出售，实际上是取得房屋的优先购买权。避免只收取定金，不签定认购协议书的法律后果。对购房者签订商品房买卖合同无约束力，购房者不能在一定时期内签订正式合同，致使双方交易受阻。
认购书有什么效力
1、预约效力的理论观点
关于预约的法律效力，理论界存在两种观点：即“必须磋商说”和“必须缔约说”。“必须磋商说”是指当事人之间一旦缔结预约，双方就负有在未来某个时候为达成本约而进行磋商的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，即履行了预约义务，而最终本约是否成功缔结则非其所问。“必须缔约说”则认为预约的效力就是缔结本约，故当事人仅仅为缔结本约而进行磋商是不够的，还必须达成本约，否则预约毫无意义，而且还容易诱发恶意缔约的道德风险。
2、商品房认购书的效力选择
实践中对于认购书的效力不应一概而论，而应具体考察认购书条款的详尽程度、当事人是否尽诚信义务磋商、最终合同未能签订原因等因素，以此为基础分别适用“必须磋商说”或“必须缔约说”，从而在当事人之间达到较为公平的效果。
签订认购协议书是否有约束力
很多购房者认为，在整个购房过程中，只有最终签署的《商品房买卖合同》是有效合同，而认购书并不是正式合同，充其量也就是意向书而已，并不具备合同的约束力，因此，认购书中所列定金罚则自然也没有约束力，因此在签署认购书时置认购书中的有关违约责任于不顾，致使在认购书的履行当中出现了不少纠纷。那么，究竟认购书具有何种法律性质，如何认定其法律效力，我们可以从以下方面加以分析。
认购书是一种双方在平等自愿的基础上签约的预约合同，具有法律效力，其存在也符合我国现有法律规定。按照我国《民法典》规定了有效合同具备的四个构成要件：
1、合格的主体；
2、真实的意思表示；
3、内容合法，不违法法律、行政法规的强制性规定；
4、形式合法。分析认购书不难看出认购书具备上述合同构成的四个要件，具有法律效力，一旦签署，即对双方当事人产生相应约束力。

延伸阅读

结语：认购书作为一种双方自愿签约的预约合同，在我国法律框架下具备法律效力。根据《民法典》的规定，认购书具备合法主体、真实意思表示、合法内容以及合法形式等四个构成要件。因此，一旦签署认购书，双方当事人即受其约束。认购书的签订对于开发商来说，可以确保后续买卖合同的签订和履行；对于购房者来说，可以保留心仪房屋并获得优先购买权，避免因未签订认购书而导致交易受阻。然而，认购书的具体效力取决于条款的详尽程度、当事人是否诚信磋商以及最终合同未能签订的原因等因素。因此，对于认购书的效力应进行具体分析，以实现较为公平的效果。

法律依据

城市房地产转让管理规定：第十五条商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第二节房地产转让第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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