1、按照我国《城乡规划法》（下称规划法）房地产开发商开发建筑项目必须符合城市规划和城市规划管理技术规定，为此必须经过政府规划部门审批。因此，开发商在房地产开发过程中，擅自更改规划设计的，比如增加容积率、加高楼房的层数、用绿地改为建设用地等，违反了规划管理方面的行政法规规范，系行政违法。对此，规划主管部门可以作出责令改正、通报批评或罚款等行政处罚。
2、开发生擅自变更小区规划，对于购房者来说该承担什么违约责任，关键看开发商和购房者签订的购房合同有无对规划内容的约定。如果在合同主文中双方约定小区规划不得更改，或者在附件中有规划图的详细情况，应当视为双方对规划内容已有约定，开发商擅自更改规划应依照合同约定承担违约责任。若没有，一旦开发商更改规划设计，欲追究对方的违约责任，会因提交不了证据而得不到支持。
在购房合同中，开发商和业主就不得更改规划有约定，在此前提下，即使开发商的更改规划得到规划部门批准，开发商也应承担违约责任。
如果合同未约定规划内容，中途找相关部门变更规划的，即使如此，业主仍可以维权：第一、若开发商更改规划，影响到自己所住房屋的通风、采光或者进出入通道的，可以相邻权受到侵害为由，要求侵权赔偿。仍可以依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定主张权益。
第二、向作出变更规划批复部门的上一级机关或者人民政府提起行政复议，申请停止更改规划批复执行。若对复议决定不服可以在收到复议决定之日起15日内起诉到法院。也可以不经复议直接向人民法院提起行政诉讼，诉请撤销批复。但这种方法，必须在开始施工之前，已建设完毕的话，被支持的概率很低。
3、民法典规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
在建成后未售出前，开发商是所有权人，他可以提出变更规划申请，有关部门可审批同意变更；售出后，所有权人就是业主，若要变更，只有业主通过一定的程序，申请变更才合法。因此，小区改建、重建建筑物及其附属设施，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
开发商擅自改变小区规划,如何处理?
律师回答
摘要：房地产开发商擅自更改规划设计违反了行政法规，规划主管部门可作出行政处罚。购房合同中约定了规划内容的，开发商应承担违约责任。若无约定，业主可依法维权，要求赔偿或提起行政复议。建筑区划内道路、绿地属于业主共有，公共场所、设施和物业用房也属于业主共有。售出后，变更需经业主同意。改建、重建需四分之三以上业主同意。
延伸阅读
结语：根据我国《城乡规划法》的规定，房地产开发商在开发建筑项目时必须符合城市规划和管理规定，并经过政府规划部门的审批。擅自更改规划设计是违反行政法规的行为，规划主管部门可以采取行政处罚措施。购房者在购房合同中对规划内容有明确约定的情况下，开发商擅自更改规划应承担违约责任。即使合同未约定规划内容，购房者仍可以通过维权途径来保护自己的权益。根据民法典规定，建筑区划内的道路、绿地等属于业主共有，但城镇公共道路和绿地除外。小区改建、重建建筑物及其附属设施的变更需要经过业主的同意。
法律依据
《民法典》第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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