居间合同的分类与特征-法律问答|晖律网

居间合同的分类与特征

回答于2024-04-23 阅读（203）

律师回答

摘要：居间合同是委托人支付报酬给居间人，以获得订立合同的机会或媒介服务的合同。居间合同的基础是委托合同，可以分为报告居间和媒介居间。居间人不是委托人的代理人，而是起协助作用的中间人。对于专门从事中介服务的公司，需要特殊资质，其他法人或公民在不违反法律规定的情况下也可进行合法的居间行为并收取报酬。

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
居间合同的基础是委托合同。居间合同的发生有以下两种情形：
第一，委托人主动找居间人。例如甲有一套房子要出租，他找到作为房屋租赁中介机构的乙公司，乙公司在其公司登记的求租人中为其找到了合适的人选一丙，丙是作为求租房屋的委托人，甲和丙签订了房屋租赁合同，乙公司收取中介费(佣金)，按我国目前此类居间合同的交易习惯，佣金是由求租人支付。
第二，居间人主动找委托人。居间人往往信息灵通，例如甲知道某物在某地有卖，而急需购买此物的乙却不知道，甲向乙报告了订立合同的信息，并为乙订立合同提供了媒介服务，使乙如愿在某地购买了他所需要的物品，由乙向甲支付一定数额的佣金。
以上两种居间合同的基础都是委托合同。第一种情形甲和丙都是乙公司的委托人，第二种情形尽管是甲先找的乙，但最终乙转化为甲的委托人，由乙向其支付佣金。
居间合同中的居间人不是委托人的代理人，而是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。代理人是在委托人授权的前提下，以委托人的名义与第三人订立合同，委托事务完成后，根据合同中有偿或无偿的约定，而决定是否向代理人支付报酬。居间行为的目的就是为了促成他人之间的交易，并获取报酬。所以居间合同的一个典型特征就是有偿性。
居间行为根据委托内容的不同，可以分为提供订约机会的报告居间，也可以是提供介绍服务的媒介居间，还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间行为。
关于居间人是否必须具有特殊营业资质的人，有两种看法：一是，“居间人只能是经过有关国家机关登记核准的从事居间营业的法人或公民”。还有一种观点认为“居间合同的主体并无特殊性，无论法人、公民均可成为居间合同的居间人”。就目前的实际情况看，对专门从事中介服务(居间业务)的公司，有必要对其资质提出特殊要求，即必须具备法人条件并经过登记才能营业。而对于从事其他业务的法人或者公民，如果促成他人之间的交易，其行为如果不违反法律强制性规定，也应属合法的居间行为，可以收取合同约定的报酬。

延伸阅读

结语：居间合同，作为居间人向委托人提供合同订立机会或媒介服务的合同，具备委托人支付报酬的特点。其基础是委托合同，发生方式可分为委托人主动找居间人和居间人主动找委托人两种情形。居间人在交易双方中起到介绍和协助的作用，不是委托人的代理人，而是中间人。居间合同的特征之一是有偿性，旨在促成交易并获取报酬。居间行为可分为提供订约机会的报告居间、提供介绍服务的媒介居间以及兼具报告和媒介的居间行为。关于居间人是否需要特殊资质的问题，有不同观点，但对于从事中介服务的公司，通常需要具备特定资质才能合法经营。而对于其他业务的法人或公民，只要不违反法律规定，从事居间行为并收取约定报酬是合法的。

法律依据

商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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