广州二套房认定标准是什么-法律问答|晖律网

广州二套房认定标准是什么

回答于2024-04-18 阅读（2685）

律师回答

摘要：根据“国十一条”规定,家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女。未成年子女也被划为家庭范畴。因此,以未成年子女名义申请贷款购房时,会按照二套房政策执行,即需首付50%的贷款额度,利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房,则可以执行首套房贷款政策。如果家庭名下已有一套房产,且贷款尚未结清,再贷款购房时,会被认定为二套房,按照二套房的政策执行。如果曾经贷款购买过房产,现在想再次贷款购房,不论是否已经卖

我有第一套属于自己的住房，是为了给年幼的子女购买房产。
举例：A家庭成员名下有唯一一套住房，父母想为正在上高中的儿子(现未成年)购置一套房留做日后结婚使用，想以儿子的名义再申请贷款购房。
解析：根据“国十一条”中的条款，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，就是说未成年子女也是被划为家庭范畴的，所以A家庭以儿子的名义申请贷款购房时，会按照二套房政策执行，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，则可以执行首套房贷款政策。
第二类未成年时名下有房，成年后再贷款购房。
举例：C先生父母曾在其未成年时过户一套房产给他，结婚后也一直在这套房子里居住。现如今C先生为了避免日后房价再上涨，想以自己的名义再贷款买一套房。
解析：像C先生这种情况，如果再贷款购房的话，是会被认定为二套房的，因为根据目前银行认贷又认房，C先生如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。
第三类个人已经全款买房，通过贷款再次购房。
举例：D女士名下现有一套住房，为之前全款购买，因为父母在老家年岁已大，想在其现在居住的小区再买一套房来接老人居住，以便照顾他们。
解析：虽然D女士没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到D女士名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，是会被认定为二套房的，按照首付50%，利率上调1.1倍的贷款政策执行。
第四类曾经贷款购买住房，卖后再次贷款购房。
举例：E先生2000年曾贷款购买过一套房产，现考虑到孩子上学问题，想将此房产出售后，去孩子学校附近再买一套房来居住。
解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然E先生将这套房产出售后，家庭名下没有住房，但因为其之前有贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算做二套房。
第五类首次使用商贷购房，再购房用公积金贷。
举例：F女士第一次贷款购房时因无公积金缴存账户，所以当时使用的是商业贷款。后来新单位为其缴存了公积金，她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。
解析：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算做二套房，所以，F女士如使用公积金再购房的话，首付比例为50%。
第六类婚前一方贷款购房，现另一方贷款购房。
举例：G先生结婚前曾贷款购买过一套房，现已与H小姐结婚多年，想用妻子名义再贷款购买一套住房。
解析：结婚后虽然户口没有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有过结婚登记，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，所以另一方再购房时也会被算做第二套房。
第七类婚后共同贷款购房，离后一方贷款购房。
举例：I先生和J小姐结婚后共同贷款买过房，离异后，房产判给了J小姐，I先生想向银行申请贷款购房。
解析：I先生向银行申请贷款的话，是会被算做二套房的。因为目前银行对二套房的认定是既认房又认贷，也就是只要央行的征信系统中能够查到借款的贷款记录，那么即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房。

延伸阅读

广州二套房认定及影响因素

根据我国房地产调控政策，对于购买二套房的认定标准及影响因素主要涉及以下几个方面：

1. 认定标准：

根据我国目前的调控政策，二套房的认定标准通常包括以下几个方面：

（1）购房人家庭拥有一套住房；

（2）购房人家庭已拥有一套住房且贷款未结清；

（3）购房人家庭已拥有一套住房且贷款已结清。

2. 影响因素：

（1）房屋性质：住宅、非住宅等；

（2）房屋套数：一栋楼中套数、整栋楼中套数等；

（3）房屋面积：普通住宅、大户型等；

（4）贷款情况：已贷款、未贷款等；

（5）购房人收入：购房人及其家庭收入水平等。

3. 法律风险：

（1）购房人应按照诚实信用原则如实告知房产情况，如有隐瞒或虚假陈述，可能会影响购房贷款的审批；

（2）购房人应了解并遵守相关调控政策，如违反限购、限贷等政策，可能会导致购房合同无效或被解除；

（3）购房人应留意房产交易过程中的风险，如房产买卖合同纠纷、房产抵押权等。

总之，在购买二套房时，购房人应充分了解相关政策和影响因素，避免因违规操作而导致的法律风险。

结语：根据“国十一条”中的条款,家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女,因此未成年子女也是被划为家庭范畴的。根据个人情况和贷款政策,不同类型的家庭在购房贷款时会被执行不同的政策。例如,如果未成年子女属于家庭范畴,家庭名下有一套唯一住房并申请贷款购房,且贷款方式为商业贷款,贷款利率上浮1.1倍,首付需支付50%。如果未成年子女已经成年,但父母一直居住在该房产中,家庭名下仍有一套唯一住房并申请贷款购房,贷款方式为商业贷款,贷款利率上浮1.1倍,首付需支付50%。如果父母已经离异,其中一方申请贷款购房,另一方名下仍有一套唯一住房并申请贷款购房,贷款方式为商业贷款,贷款利率上浮1.1倍,首付需支付50%。因此,家庭在购房贷款时需要根据个人情况选择不同的贷款方式和政策。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第三条\t异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第四条\t未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
最高人民法院关于适用《民法典》物权编的解释（一）(2020-12-29)\t第三条\t异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

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