国有土地租赁和出让的差异?

律师回答

法律解析:

1、各自所处的土地市场不同。

国有土地租赁属于土地一级市场。国有土地租赁是指市、县人民政府将国有土地使用权在一定期限内出租给土地使用者,由土地使用者支付租金的行为。而国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。

2、法律关系主体不同。

国有土地租赁的主体是土地者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行,其主体——出租人是通过划拨、出让(或转让)取得土地使用权的受让人;承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权,并定期向出租人支付租金的行为主体。

3、土地使用者的权益不同。

相关法律法规规定:“国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地主管部门同意或根据租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押,必须依法登记。”

5、承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的,租赁合同约定的权利义务随之转给第三人,租赁合同经更名后继续有效。租赁获得的是债权,可以使用,但不能转让,不能抵押,不能以租赁土地入股,土地升值的收益由出租方获得,租赁的最长期限不能超过二十年。

6、如果涉及征地拆迁,租赁土地涉及的是出租方的违约补偿,补偿标准由合同协商确定,补偿的是你的实际损失。出让获得的是物权,可以使用,可以转让,可以抵押,可以以出让土地入股,可以获得土地升值带来的收益,出让的最长期限住宅是七十年,商业也有四十年。

7、设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的,应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

【法律依据】:

《中华人民共和国民法典》

第七百零七条 租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担赔偿责任。

第七百一十五条 承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

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