法律分析：一、房屋买卖合同违约责任免责事由有哪些
1、房屋买卖合同违约责任免责事由有：
(1)法定的免责事由，包括不可抗力。因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任；
(2)当事人约定的违约责任免责事由。
2、法律依据：《中华人民共和国民法典》
第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
二、免责种类的有哪些
免责事由可以分为两大类：
一是正当理由，包括职务授权行为、正当防卫、紧急避险、自助行为、受害人同意五种；
二是外来原因，包括不可抗力、受害人过错、第三人原因与意外事件共四种。
免责事由一般由法律规定，但在不违反国家法律和社会公序良俗的前提下，也可以由当事人约定。
三、免责条款具有如下特点：
1、第一，免责条款是一种合同条款，它是合同的组成部分。因此，许多国家的法律规定，任何企图援引免责条款免责的当事人必须首先证明该条款已经构成合同的一部分，否则他无权援引该免责条款。
2、第二，免责条款是事先约定的。当事人约定免责条款是为了减轻或免除其未来发生的责任，因此只有在责任发生以前由当事人约定且生效的免责条款，才能导致当事人的责任的减轻或免除。
3、第三，免责条款旨在免除或限制当事人未来所应负的责任。基于不同的目的，免责条款可以分为两类：一是限制责任条款，即将当事人的法律责任限制在某种范围内的条款。
法律依据：《中华人民共和国民法典》
第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
