房屋抵押后能否交易出售
房屋抵押后，房屋的所有权仍归房主，因此房主有权出售房屋。同时为了保护抵押权人的利益，法律对房主出售抵押的房屋作了一定的限制:
(1)抵押期间，房主转让房屋，应当通知抵押权人并告知买主房屋已经抵押的情况。房主未通知抵押权人或者未告知买主的，转让行为无效。
(2)由于房主出售房屋所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存，所以当买卖房屋的价款明显低于其价值时，抵押权人的利益将会受到严重损害，因此抵押权人有权要求房主提供相应的担保，以保证抵押权人的债权最终能够实现，房主不提供的不得出售该房屋。假设某房屋担保50万元的债务，房主故意以30万元的价格低价出售该房屋，那么抵押权人有权要求房主提供另外20万元债务的担保，如果房主不提供的话，那么他不得出售该房屋。
(3)房主出售房屋所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。当出售抵押房屋所得价款超过它所担保的债权时，超过部分归房主所有;如果出售抵押房屋所得价款少于它所担保的债权时，不足部分由债务人清偿。当房主以其房屋为其债务的履行提供担保时，那么房主也就是债务人，即债务人和抵押人为同一人;当房主以其房屋为其他人债务的履行提供担保时，那么债务人和房主不是同一人。由于法律要求将转让抵押物所得的价款，用来向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。因此，在抵押房屋被出售后，抵押权人的抵押权也同时消灭，也就是说抵押权并不随物走，这一做法有利于保护抵押权。
