房租买卖合同要注意什么-法律问答|晖律网

订立租房合同的注意事项有：
1、出租人是否具有房屋处分权（可从房产证、委托书等方面体现），承租人是否具有支付租金的能力；
2、合同内容是否合法。例如，约定的租赁期限不得超过二十年；
3、租房子合同需要注意的其他问题。
一、工业厂房租赁的法律效力
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进行审查。
1、合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
2、房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
（1）未依法取得房屋所有权证的；
（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（3）共有房屋未取得共有人同意的；
（4）权属有争议的；
（5）属于违法建筑的；
（6）不符合安全标准的；
（7）已抵押，未经抵押权人同意的；
（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；
（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
3、房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2％计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。
4、是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。
二、租赁房屋时如何防范风险
1、首要的一点是对合同双方主体资格的审查。首先是对出租人资格的审查，主要看其是否具有房屋的处分权。简单的方法就是查验出租人的房屋产权凭证。其目的就是要防止无处分权的人擅自出租房屋。
2、签订房屋租赁合同应当采用书面形式。由于房屋租赁合同是要式合同，租赁期限在六个月以上的，应当订立书面合同。这是因为双方当事人如未签书面合同，就视为事实上的租赁关系，为不定期租赁合同。
3、房屋租赁合同中应当对出租房屋的用途予以明确约定，以防止承租人在租赁房屋之后改变房屋用途，比如小区住宅，规定不能做营业用房，承租人租赁房屋后用作营业，可能导致出租人财产利益的损失，却又不能依据合同追究。
4、房屋租赁合同应当明确租金的交付方式及交付日期，这是双方当事人应考虑的重点问题。如有的承租人承受能力有限，如果一次性交纳一年或几个月的房租有困难则可通过合同约定按月交纳，如果双方在合同中未约定，以后就容易产生矛盾。
5、房屋租赁合同对提前解约的情形及条件应有约定。提前解约会对双方当事人特别是承租人产生重大影响。因此，应当注意防范该风险。正确的方法是，在合同中对提前解约的情形及条件进行约定，以便日后解约事项出现时有据可依。
6、房屋租赁合同需向房屋管理部门进行登记，这是当事人的法定义务。否则将可能承当处罚的法律风险。双方当时人还应记得在租赁合同上签字或盖章并注明签约时间，否则将导致合同无效。
三、商铺的产权是否可以直接出租出去
1、产权商铺能够直接对外出租。出租人和承租人可以依法协商订立商铺租赁合同，出租人需要将产权商铺交付给承租人使用、收益，而承租人需要向出租人支付租金。
2、法律依据：《民法典》
第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第七百零六条当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。
第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
【本文关联的相关法律依据】
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第七百零三条
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第七百零四条
租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

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