土地使用权抵押期限的设定方法-法律问答|晖律网

土地使用权抵押期限的设定方法

回答于2024-05-06 阅读（2902）

律师回答

摘要：土地使用权抵押期限应根据主合同期限设定，不小于借款合同期限，且不超过同类土地的最高出让期限。同时，土地抵押期限应小于建筑物使用年限，并与建筑物抵押期限一致。注销抵押登记应及时办理，否则抵押权自动消除。土地使用年限从取得土地使用权之时开始计算，不同用途有不同年限。土地使用权的使用期限届满后，土地使用者应将土地使用权返还给土地所有者，土地所有权不受影响。

一、土地使用权抵押期限如何设定
划拨土地使用权的最高抵押期限应不超过同类用途土地的最高出让期限。土地使用权抵押期限的设定应参照主合同期限，不小于借款合同的约定期限，否则就失去了抵押的目的。此外，房产和土地同时办理抵押时，土地抵押期限的设定，还要兼顾房地一致的原则。也就是说应该小于建筑物的使用年限，并与建筑物抵押的期限相一致，以确保抵押登记的规范性，有效保障抵押人和抵押权人的合法权益。
在办理土地使用权抵押登记时，可以根据主债权的效力，即主债权的存续期间确定土地抵押登记期限，依据相关法规，设定为主合同约定的债务履行期间及履行期届满后两年。主债权的存续期间为合同约定的债务履行期间，以及履行期届满后的法定起诉期。法定起诉期根据《民法典》中“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，为主债务履行期届满后三年。
注销抵押登记是抵押权消失的一种形式。当债权因清偿、免除等原因消失时，抵押权也消失。实际上，土地他项权利终止后，当事人往往不按时办理注销登记手续，此时，国土资源管理部门应认定抵押权自动消除。超过抵押期限不能清偿全部债务的，由于债权未消失，抵押权仍然存在，应另行办理续期抵押登记手续。
二、土地使用年限从什么时候开始计算
土地使用年限：住宅为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年；
工业用地50年；
教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年；
商业、旅游、娱乐用地40年；
综合或者其他用地50年。
三、土地使用权的使用期限届满后怎样处理
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者依该合同取得的土地使用权即终止。由于土地使用权是一种有期限的他物权，土地所有者出让土地使用权的结果并不导致所有权的丧失。因而，使用期届限满，土地使用者理应将土地使用权返还给土地所有者，这是土地国家所有权的最终体现，也是土地有偿、有期限使用原则的具体反映。

延伸阅读

结语：土地使用权抵押期限的设定应遵循相关法规，参照主合同期限，不小于借款合同约定期限，以确保抵押的目的。同时，对于房产和土地同时办理抵押的情况，土地抵押期限应小于建筑物的使用年限，并与建筑物抵押期限相一致，以保障抵押登记的规范性和合法权益的有效保障。在办理土地使用权抵押登记时，可以根据主债权的效力确定抵押登记期限，一般为主合同约定的债务履行期间及履行期届满后两年。如果超过抵押期限不能清偿全部债务，应另行办理续期抵押登记手续。土地使用权的使用期限届满后，土地使用者应将土地使用权返还给土地所有者，体现了土地国家所有权的最终体现和有偿、有期限使用原则的具体反映。

法律依据

中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章房地产交易第三节房地产抵押第五十条房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章房地产交易第三节房地产抵押第五十二条房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章房地产交易第三节房地产抵押第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

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