不动产物权转移的四个条件-法律问答|晖律网

不动产物权转移的四个条件

回答于2024-05-06 阅读（2978）

律师回答

摘要：本文主要介绍了不动产物权转移的四个标准以及不动产的一般特点。其中,不动产转移需遵循登记主义原则,即不动产自登记之日起所有权发生转移。不动产作为自然物的特性包括不可移动性、个别性、耐久性和数量有限性。不动产转移以登记为生效原则,但有一些特殊情况需要遵循其他原则。最后,文章强调了不动产物权特殊取得未登记不生效的原则,即未经登记的不动产物权不具有法律效力。

一、不动产物权转移的四个标准

无特殊约定，动产以交付为标准，不动产以过户登记为标准。不动产所有权的转移需遵循登记主义原则，即不动产自登记之日起所有权发生转移。注意：对于航空器、船舶、车辆，它们属于动产，但因其价值较大，可移动，故法律对其所有权转移做出了登记的规定，如车辆，以登记为权利公示方法，其所有权就不能随交付而转移，必须办理所有权人的变更登记。（动产均以交付而获得所有权，而车辆等特殊动产因登记而取得对抗第三人的效力）。注意：对于房屋买卖合同，合同依法成立即为有效，不管不动产是否进行了登记。换言之，登记不是房屋买卖合同生效的要件，而是房屋所有权转移的生效要件。
二、不动产的一般特点
（一）自然特性不动产作为自然物的特性。
1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。
2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。
3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。
4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。
（二）社会经济特性不动产景气循环体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。
1、价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。
2、用途多样性：不动产也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
3、涉及广泛性：又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。
4、权益受限性：由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。
5、难以变现性：也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。
6、保值增值性：增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。
三、不动产物权转移以登记为生效原则吗
（一）因法律事件生效。《民法典》的相关内容规定：因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
判决、仲裁或者政府征收决定都有明确的生效时间，即在未发生法律效力之前，物权没有变更，只有法律事件生效后，物权才发生变更。而对判决、仲裁两种情况发生的物权变更执行，当事人不得申请行政复议和行政诉讼。对人民政府的征收决定当事人可以申请行政复议和行政诉讼。
（二）因继承或遗赠生效。《民法典》的相关内容规定：因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。继承的实际开始时间，一般是指继承实际发生效力时间，如甲在遗嘱中指定自己的房产由长子继承，在甲生存期间，该房产的物权所有权不发生变化，遗嘱没有发生效力，只有在甲方死亡的同一时间，遗嘱才发生法律效力。
（三）自事实行为成就时生效。《民法典》的相关内容规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。如果涉及房屋拆迁等物权纠纷的的诉讼和仲裁案件，确定物权消灭的生效时间应该从拆迁事实行为成就时确认。以往曾经发生过的房屋拆迁事实行为发生后的诉讼或纠纷，审判机关或仲裁机关将不再对已经消灭的物权权属进行裁判。但对消灭物权而造成的损失价值可以裁判。
（四）不动产物权特殊取得未登记不生效。依据前三种情形享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。这一规定非常重要，因非买卖行为发生的不动产物权变更必须进行登记，未登记不具有法律效力。过去经常发生的用法律文书代替不动产物权权属证明的情况，将不再被法律承认。

延伸阅读

不动产物权转移的法律规定主要包括《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国土地管理法》等法律法规。

根据《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定，不动产物权可以通过继承、受遗赠、添附、买卖、赠与等途径进行转移。同时，该法第二百零九条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记或者申请登记，未经登记或者申请登记不发生效力的，不得对抗善意第三人。

另外，《中华人民共和国土地管理法》第二章“土地的利用”中，也对不动产物权转移的法律规定进行了详细阐述。该法第二章第二十六条规定，土地使用权可以依法采取转让、互换、出资、赠与等方式。同时，该法第二章第二十七条规定，土地使用权人依法对土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用土地，并有权在其合法权益受到侵害时，请求土地使用权人或者土地的所有权人予以保护。

总结起来，不动产物权转移的法律规定主要涉及《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国土地管理法》等法律法规。在不动产物权转移过程中，应当依照法律规定进行登记或申请登记，未经登记或申请登记不发生效力的，不得对抗善意第三人。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第十七条\t受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第十六条\t具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第九条\t共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

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