转租自行房屋的法律风险与防范-法律问答|晖律网

转租自行房屋的法律风险与防范

回答于2024-04-18 阅读（1099）

律师回答

摘要：自行房屋转租的法律后果：自行转租时，出租人可以解除合同，次承租人与出租人无直接租赁关系，次承租人应根据是否善意来决定是否可要求承租人承担违约责任。承租人自行转租为违约行为，出租人有权解除合同。承租人的转租并不构成对出租人所有权的侵权行为，出租人的租金并不受损害，承租人取得的租金并非不当得利。

自行房屋转租的法律后果：
根据我国《民法典》第七百一十六条第2款的规定，发生自行转租时，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同时，转租关系仍然存续，不致受到影响;而当出租人解除合同时，转租合同是否亦因此而同时终止呢?答案应当是肯定的。由于次承租人与出租人并无直接的租赁关系，次承租人自然无权要求出租人承担违约责任。至于次承租人是否可向承租人提出请求，则应视次承租人是否为善意而定。次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的，应无权要求承租人承担违约责任。只有在次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意，即误信承租人的转租为同意转租的，承租人才应对次承租人负违约责任。并且，自次承租人一旦知道转租为非同意的转租时起，即应赋予承租人的转租合同解除权。
另一个问题是承租人与出租人之间的法律关系问题。承租人自行转租，本质上为违约行为，此时，采限制主义和区别主义立法模式的国家或地区均允许出租人解除租赁合同。若依严格主义解释，只要承租人有自行转租的行为存在，出租人即有权解除合同。如此，对出租人利益的保护的确十分有利。
再者，承租人自行转租，是否构成侵权行为，亦值得探讨。当出租人为租赁物的所有权人时，承租人的转租构成对出租人所有权的侵权行为。上述观点值得商榷。因为出租是物之所有权人(仅讨论所有人以自有物出租这种情形)通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金以为其他权能移转之代价，当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加、受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任。因此，出租人的所有权难说受到了侵害。因此，对于出租人的此种侵权损害赔偿请求权不宜支持。
另外，承租人自行转租时，其收取的租金是否为不当得利。出租人通过租赁合同收取租金而使承租人对租赁物为占有、使用、收益，承租人的自行转租，其租金的收取，是其使用、收益的变相形式而已，出租人的租金并不因此而受损害。可见，承租人取得的租金并非毫无法律依据，同时又不损害他人利益(尤其是次承租人的利益)，与不当得利的构成相去甚远。

延伸阅读

结语：自行房屋转租的法律后果是复杂的。根据我国《民法典》规定，出租人可能解除合同，次承租人是否可向承租人提出请求取决于其是否善意。承租人自行转租本质上为违约行为，出租人有权解除合同。然而，承租人的转租是否构成侵权行为仍有争议。此外，承租人收取的租金并非不当得利，因为他们通过租赁合同获得了使用和收益权。因此，对于出租人的侵权损害赔偿请求权不宜支持。总体而言，自行房屋转租的法律后果需要根据具体情况来判断，以保护各方的权益。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；
（二）租赁物权属有争议；
（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
中华人民共和国电子商务法：第二章电子商务经营者第一节一般规定第二十一条电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。
中华人民共和国民法典：第十四章租赁合同第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

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