购买房屋时需要了解的补充协议有哪些？-法律问答|晖律网

购买房屋时需要了解的补充协议有哪些？

回答于2024-04-21 阅读（2702）

律师回答

摘要：购房补充协议的主旨是解决购房合同中不明确或不符合购房者利益的问题。补充协议应明确违约责任、房屋质量标准，以及广告描述和赠送事项。购房者应辨别开发商的文字游戏，警惕风险转嫁，并注意补充协议的优先效力，避免纠纷。

一、购房补充协议怎么写?
购房者和开发商的信息是不对等的，因为购房合同一般都是格式合同，合同范本中需要包括的内容只是法律规定的大概范围，具体每一项内容都需要购房者仔细斟酌。对于没有约定或者约定不明确以及约定不符合购房者利益的问题，可以与开发商协商签订补充协议，下面就一些具体内容做一些总结：
(一)违约责任要具体：
1、应对取得产权证的具体日期做出明确规定。注明如果在规定日期未能取得房产证应视为“房产证无法取得的开发商一方的单方面违约行为”。对于此项“开发商的单方面违约行为”业主有权选择退房。开发商必须在15个工做日内(业主可自行商议)退还所有业主已交纳房款。
2、房屋质量要做具体标准的约定。买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量，如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。在交房时所交房屋达不到补充协议约定标准的情况下，业主有权拒绝收房并由开发商对业主进行赔偿。如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除合同。开发商应支付违约金和其它因无法收房入住发生的损失。
(二)广告、赠送要明确：
广告描述和开发商所赠送的面积要写进补充协议。要将影响价格的广告描述和所看样板间中具体的品牌写进补充协议。还要把开发商赠送的面积包括具体位置、使用年限、装修标准在补充协议中详细阐述并注明使用权。
以上是签署“补充协议”中的一些经验，有一些具体情况还需购房者根据自己的特点做出具体的分析。除了购房者自己要求签订补充协议，开发商也会拿出一些补充协议让购房者签订，这时候一定要警惕，那么针对开发商提出的购房补充协议的注意事项有哪些?
二、购房补充协议的注意事项
(一)辨别文字游戏，以免开发商推脱责任。例如，合同约定了违约金比例但补充协议里开发商有约定不超过某个比例，这样违约过了一定时间实际就不用支付违约金了。
(二)警惕开发商利用补充协议转嫁风险。例如合同里对延期交付作了规定，但补充协议里开发商约定遇到异常困难不能按时交付不属于违约，这种异常困难是什么，容易扯皮。
(三)注意优先效力，避免纠纷。仔细看补充协议的效力，防止开发商约定合同效力优先，那么有利于购房者的补充协议就形同虚设了。

延伸阅读

结语：购房补充协议的撰写需要购房者仔细斟酌，确保违约责任具体明确，包括明确规定取得产权证的日期、房屋质量标准等。广告描述和赠送内容也应明确写入补充协议。购房者应辨别文字游戏，避免开发商推脱责任，并警惕开发商利用补充协议转嫁风险。同时，购房者需注意补充协议的优先效力，避免纠纷。以上是购房补充协议的一些经验和注意事项，具体情况还需根据购房者的特点进行具体分析，以确保权益得到保障。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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