撰写房地产权益转让协议应注意哪些方面？-法律问答|晖律网

撰写房地产权益转让协议应注意哪些方面？

回答于2024-04-12 阅读（112）

律师回答

摘要：房产协议书的有效性与合同生效方式有关。必须依法办理批准、登记等手续的合同在办理该手续后才生效，而立即具有法律效力的合同则无需批准或登记。对于房屋买卖合同，需要进行过户登记才能生效。私下签订的房屋共有协议具有法律效力，但仍需进行不动产过户登记，否则协议效力基于债权而非物权变动。

一、房产协议书怎么写才有效
签订合同生效有两种情况：
一是必须依法办理批准、登记等手续才生效，以办理该手续为确认生效的时间。在这种情形下当事人双方在签订合同后，须将合同在规定的部门办理批准或登记，合同才能生效。
二是合同一经双方当事人签订，即立刻具有法律效力，其合同本身不需要批准或登记。房屋买卖合同属于第一类买卖合同。
同时需要注意，合同的生效与所有权的转让之间是有本质区别的。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。所以，如果我们购买动产，比如说手机、电视、家具等生活用品，当买家向我们交付这些产品时，其所有权便归我们所有，无需去办理其他的手续;但如果我们购买如房子等不动产时，则情况就不同，即属于法律另有规定的情况。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定，不动产的所有权变动应登记才生效，也就是过户登记手续的完成。买卖合同从依法成立时成立并生效，所有权从登记过户生效。
二、私下签订的房屋共有协议是否具有法律效力
私下签订的房产协议的效力确认，需要分情况进行说明
因根据我国法院审理房地产权归属相关解释当中载明：房地产权归属发生转移之后，必须到相关部门进行登记。如果没有进行登记！房产归属权不发生转移。
故即使当事人之间处分的是合法有效的房产，协议有法律效力，仍然需要进行不动产的过户登记，否则此协议效力是基于债权的所有权变动，而不是物权变动。

延伸阅读

结语：根据我国法律规定，房产协议的有效性取决于具体情况。根据合同类型的不同，有的需要办理相关手续才能生效，而有的则立刻具有法律效力。对于不动产的买卖合同，必须完成过户登记手续才能生效。私下签订的房屋共有协议虽然具有法律效力，但仍需进行不动产的过户登记，否则协议效力仅基于债权的所有权变动。因此，在房产交易中，及时办理相关登记手续是确保权益得到保护的重要环节。

法律依据

城市房地产转让管理规定：第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：
(一)房地产转让当事人签订书面转让合同；
(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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