法律上卖方房屋不想卖了怎么办？-法律问答|晖律网

法律上卖方房屋不想卖了怎么办？

回答于2024-04-24 阅读（2566）

律师回答

摘要：买家已支付定金给卖方，但卖方尚未签订正式的二手房买卖合同。在这种情况下，买方可以主张双倍返还定金或违约金赔偿。如果卖方反悔，买方可以上诉法院要求强制过户。但需要注意具体条件，如签订定金协议和买卖合同后卖方反悔，买方有权解除合同并要求卖方承担违约责任。在维权过程中，需要提供相应的证据，如合同、购房资质、购房款等。法院判决强制过户需要满足一定的条件，如签订的买卖合同有效、购房人具有购房资质、购房人具有

买家已经支付了定金,但正式的二手房买卖合同尚未签订。在这种情况下,法律关系相对清晰,相当于预购房合同。合同的标的为标的房屋的购买权。卖方若不愿卖房，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。
二、签订了定金协议和买卖合同后，卖家反悔。
买家可以这样维权：
1、上诉法院，要求判决强制过户。
当买方同时满足以下5个条件时，可主张强制过户：
(1)签订的买卖合同有效;
(2)购房人具有购房资质;
(3)购房人具有足够购房款;
(4)卖房人构成根本违约，即卖房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料;
(5)交易房屋未被限制，如查封、扣押等;
实务中，法院是否会判决强制过户，需要根据具体的案情来定。
同时需要注意的是：
(1)如果卖方已经将房屋另行出售给了其他人(此人不知情)且已经完成过户的情况下，卖房人已经无法实际交付房屋了。在此情况下，买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。
(2)法院只可能判决强制过户，但并不能由法院判决或裁定户口迁出。
2、买方有权解除合同，并要求卖方承担违约责任
法官会根据以下因素来综合判断违约金的具体数额：
(1)买方的实际损失;
(2)卖方的恶意性程度;
(3)合同履行的程度;
(4)其他因素;
此外，买房人也可同时要求卖房人按照合同约定承担其已向房屋中介公司支付的费用。
3、双倍返还定金
买方选择何种方式保护自己的权益，买受人可根据自己的实际情况和需求而定，出售人作为违约方是无权选择解约的，选择权在于买方。
若法院判决的违约金数额低于买方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%，那么超过部分的金额也是买房人的实际损失)，那么买方还可向卖方主张赔偿其损失;但违约责任和定金罚则只能二选其一，不可同时适用。三、签订了买卖合同后，购房款也交了，卖家反悔。
卖家拒绝或怠于履行合同，而买家坚持要求继续履行的，如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。
“合同继续履行不存在现实困难”主要是指：
一、涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封;
二、涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件;
三、买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。
这种情况，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。
如果碰到购买房屋时，突然卖方不想卖房屋的情况先不要着急，您需要看自己是否交纳了定金或者是与卖方签订了购房合同。如果灭有签订合同，但是交纳了定金，那么以法律的角度来看就相当于双方已经形成了一个预购房的合同，买方是可以向卖方主张赔偿的。如果签订了合同事情就容易解决了。

延伸阅读

结语：在二手房买卖中,买家支付了定金但未签订正式的合同,此时法律关系相对清晰,相当于预购房合同。合同标的为标的房屋的购买权。如果卖方反悔,买家可以主张双倍返还定金或违约金赔偿。签订定金协议和买卖合同后,卖家反悔,买家可以上诉法院要求判决强制过户。但需要注意,法院只可能判决强制过户,无法判决户口迁出。如果卖方已经将房屋另行出售给其他人且已经完成过户,则买方只能要求售房人赔偿违约金及其他损失。如果法院判决强制过户,则买方可以选择要求卖方承担违约责任或解除合同并要求卖方承担违约金。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

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