律师分析：
（1）仅有土地使用权证的，以如下方式结合证载面积确定房屋补偿安置面积：证载土地使用权面积为 200 平方米及以上的，均以 200 平方米计算土地使用面积，按最大不超过 140 平方米确认房屋补偿安置面积。证载土地使用权面积为 200 平方米以下，图上建筑物为平房的，按不高于土地使用权证载面积 0.7 的容积率认定房屋补偿安置面积；图上建筑物为楼房的，按不高于土地使用权证载面积 1.1 的容积率认定房屋补偿安置面积，且房屋补偿安置面积不得高于 140 平方米。土地使用权证上含巷道等公共用地的，不再增加计算容积率。 （2）没有土地使用权证的，房屋在 1996 年版航测图上存在， 且现状建筑面积及四址不超出航测图部分，按图上房屋实际占用土地面积以下列方式计算补偿安置面积：实际占用土地面积 200 平方米及以上的，均以 200 平方米计算土地使用面积，按最大不超过 140 平方米确认房屋补偿安置面积。实际占用土地面积在 200 平方米以下，图上建筑物为平房的，按不高于实际占用土地面积 0.7 的容积率认定补偿安置面积；图上建筑物为楼房的，按不高于实际占用土地面积 1.1 的容积率认定房屋补偿安置面积，补偿安置面积不得超过 140 平方米。 土地使用权证载面积或者房屋实际占地面积在 50 平方米及以下的，如人均建筑面积不足 25 平方米，按实际建筑面积认定补偿安置面积，认定的最大补偿安置面积不超过 55 平方米。 按上述办法认定房屋补偿安置面积以外仍有未登记建筑，且不超出 1996 年版航测图的部分，参照房屋重置价的 80%予以计算补偿，但不作安置。 3．1996 年版航测图至 2005 年版航测图形成之间建设的未登记建筑，在 2005 年版航测图上存在，且现状建筑面积及四址不超出航测图部分，参照房屋建安价予以评估补偿，但不作安置； 2005 年版航测图形成之后建设的未登记建筑，不予补偿。 4．对于市区原国有企业改制过程中剥离或未纳入改制范围 的职工生活性资产中的未登记建筑，经向该企业及其主管部门或者国资（财政）部门核实相关情况，并按规定缴纳房改款项后，作为房屋征收补偿依据；其他剥离或未纳入改制范围的未登记建筑征收补偿收入收缴国资部门或市政府授权行使管理职责的单位。
【法律依据】：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。
多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。
拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。
相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。
