房屋买卖纠纷中哪些合同属于无效合同-法律问答|晖律网

房屋买卖纠纷中哪些合同属于无效合同

回答于2024-05-05 阅读（2270）

律师回答

摘要：房屋买卖合同是房屋所有权人将其房屋所有权转让给购买者,购买者需支付相应的价款的民事行为。为了确立房屋买卖关系,双方必须签订房屋买卖合同,并到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。然而,在实践中房屋买卖纠纷时有发生,主要涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题。针对这些问题,主要有七种房屋买卖合同属于无效合同的情况,包括房地产分离出卖、产权未登记过户、产权主体有问题、侵犯优先购买权、单位违反规定购

房屋买卖是指房屋的所有权人将其房屋所有权转让给房屋的购买者，购买者需支付相应的价款。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢?归纳起来，主要有以下七种：
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、产权未登记过户，合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
3、产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
4、侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
5、单位违反规定购房，合同无效。
机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
6、价格欺诈，显失公平，合同无效。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
7、非法转让，合同无效。
根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：
(1)以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)依法收回土地使用权的;
(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
(5)权属有争议的;
(6)未依法登记领取权属证书的;
(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

延伸阅读

买卖合同是房屋买卖纠纷中常见的一种形式。然而，并不是所有的买卖合同都是有效的。根据相关法律规定，买卖合同无效的原因有以下几种：

1. 欺诈行为：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立或者变更合同。

2. 恶意串通：当事人之间恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益。

3. 掩盖非法目的：当事人双方以出卖、出租、抵押等非法目的订立合同。

4. 损害社会公共利益：违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会公共利益。

5. 不动产权利人处分权受到限制：当事人一方的父母、子女、配偶等具有人身权利义务关系的人，一方要求继承或者受遗赠的财产权利受到限制。

以上是买卖合同无效的原因，因此在签订买卖合同时，应当仔细阅读并理解相关法律规定，避免合同无效的情况发生。

结语：房屋买卖合同是房屋所有权人将其房屋所有权转让给购买者，购买者需支付相应的价款的协议。为了确保房屋买卖关系的合法性和权益，买卖双方必须签订房屋买卖合同，并到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。然而，在实践中房屋买卖纠纷时有发生，主要涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题。针对这些问题，可以归纳为七种无效房屋买卖合同，包括房地产分离出卖、产权未登记过户、产权主体有问题、侵犯优先购买权、单位违反规定购房、价格欺诈、显失公平以及非法转让。因此，在房屋买卖过程中，各方应当遵守法律法规，确保合同的有效性，以避免纠纷的发生。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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