房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人的行为。其他方式包括互易、继承、遗赠等。房地产转让人必须是房地产权利人，而且该权利人对房地产必须拥有处分权，如所有权人、抵押权人等。转让的对象是特定的房地产权利，包括：国有土地使用权和建在国有土地上的房屋的所有权。转让时，房屋的所有权必须与土地使用权一起转让。即地产转让时，该土地上的房屋必须同时转让;房产转让时，房屋的所有权及其土地使用权一并转让。
下列行为视同房地产转让：
1、以房地产作为出资与他人成立法人企业的。
2、一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的。
3、收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的。
4、以房地产抵债的。
5、国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拔。
6、非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。
有下列情形之一的房地产不能转让：
1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的。
2、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
3、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
4、设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的。
5、权属有争议的。
6、法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。
房地产能转让与不能转让的详细解读
律师回答
摘要：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他方式将其房地产转移给他人的行为。转让人必须是权利人，并拥有处分权。转让对象包括国有土地使用权和建筑物所有权。转让时，土地和建筑物必须同时转让。房地产转让包括出资成立企业、合作开发、收购合并、抵债、调拨和赠与等行为。但存在一些情形下房地产不能转让，如土地收回、限制权利、未经共有人同意、未经抵押权人同意、权属争议和法律禁止等。
延伸阅读
结语：房地产转让涉及多种方式，包括买卖、赠与、互易、继承等。转让人必须是房地产权利人，并具备处分权。转让的对象是特定的房地产权利，如土地使用权和建筑所有权。转让时，土地和建筑必须同时转让。但存在一些情况下，房地产不能转让，如被收回土地使用权、被限制权利、共有人不同意等。此外，法律、法规或市政府还可能禁止其他情形下的转让行为。
法律依据
城市房地产转让管理规定：第七条 房地产转让，应当按照下列程序办理：
(一)房地产转让当事人签订书面转让合同；
(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
城市房地产转让管理规定：第八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容：
(一)双方当事人的姓名或者名称、住所；
(二)房地产权属证书名称和编号；
(三)房地产座落位置、面积、四至界限；
(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
(五)房地产的用途或使用性质；
(六)成交价格及支付方式；
(七)房地产交付使用的时间；
(八)违约责任；
(九)双方约定的其他事项。
城市房地产转让管理规定：第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。
(一)房地产转让当事人签订书面转让合同；
(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
城市房地产转让管理规定：第八条 房地产转让合同应当载明下列主要内容：
(一)双方当事人的姓名或者名称、住所；
(二)房地产权属证书名称和编号；
(三)房地产座落位置、面积、四至界限；
(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
(五)房地产的用途或使用性质；
(六)成交价格及支付方式；
(七)房地产交付使用的时间；
(八)违约责任；
(九)双方约定的其他事项。
城市房地产转让管理规定：第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。
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