法律分析：合肥市物业管理招标投标暂行办法

第一章总则

第一条为了规范我市物业管理招标投标活动，保障招标投标当事人的合法权益，促进物业管理行业的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《安徽省物业管理条例》和《合肥市物业管理条例》等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内，选聘物业管理企业实施物业管理而进行的招标投标活动，适用本办法。

第三条物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条市、区、县物业管理行政主管部门负责本辖区物业管理招标投标活动的监督管理;开发区管理机构受市物业管理行政主管部门委托，负责本区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

第五条根据建设单位建设与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。

达到下列标准之一的物业项目，建设单位应当通过公开招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理：

(一)总建筑面积在5万平方米以上的住宅项目;

(二)总建筑面积在2万平方米以上的非住宅项目;

(三)国有资金投资占50%以上的项目。

符合下列条件之一的经区、县物业管理行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业：

(一)在物业管理区域内，物业总建筑面积不足5万平方米的住宅项目，物业总建筑面积不足2万平方米的非住宅项目;

(二)由产权人自用的非住宅物业;

(三)物业服务合同期满后经双方协商同意续约的物业。

任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

提倡业主、业主大会通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。

第六条任何单位和个人不得违反法律、法规和规章的规定限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第七条招标投标活动及其当事人应当接受市物业管理行政主管部门的监督。市物业管理行政主管部门依法监督和查处物业管理招标投标活动中的违法行为。

第二章招标

第八条本办法所称招标人是指依法进行物业管理项目招标的建设单位、业主或业主大会。

物业尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主大会的，建设单位或业主是本项目物业管理的招标人。

已成立业主大会的物业项目选聘物业管理企业，实施物业管理招标前，应当召开业主大会会议确定招标方式、委托管理的内容及具体的有关标准。

第九条招标人可以委托依法成立的招标代理机构(以下统称招标人)办理招标事宜，有能力组织和实施招标活动的，也可以自行组织实施招标活动。

物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守本办法对招标人的有关规定。

第十条物业管理招标分为公开招标和邀请招标。

招标人采用公开招标的，应当在合肥市出版发行的非专业性报纸和合肥住宅与房地产信息网(www.hffd.gov.cn)等媒介上发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称、地址、招标项目的基本情况、联系人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。招标人要求缴纳投标保证金的，应当在招标公告中载明。

招标人采用邀请招标的，一般应向不少于5个(最低不少于3个)具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十一条公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对申请人进行资格预审。

资格预审文件一般应当包括下列内容：

(一)预审申请书格式和申请人须知;

(二)申请投标物业管理企业的资质等级证书、营业执照;

(三)主要管理业绩的证明材料、技术装备和财务状况;

(四)拟派项目负责人和主要管理人员的简历、任职资格和业绩等材料。

第十二条经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果。

公开招标的投标时间截止时，投标人或资格预审合格的投标人少于3家的，招标人应依法重新招标，同时书面通知已提交投标文件的投标人，并原封退回投标文件。

资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

第十三条招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：

(一)招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、资格、联系方式等;

(二)招标项目基本情况，包括物业项目名称、四至范围、总建筑面积、绿化面积、物业类型、产权性质、房屋幢数和套数、设施设备和环境、出售情况、入住率、物业档案(含施工图或竣工图)及物业管理服务用房配置等;

(三)物业服务的内容及要求，包括服务内容、服务标准及物业服务费用的支付方式;

(四)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数、密封要求和送达地点、方式、截止时间等;

(五)组织解释招标文件及实地考察物业的时间;

(六)评标方法和标准;

(七)投标、开标的时间及地点等;

(八)物业服务合同签订的主要条款;

(九)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

第十四条物业管理招标的招标人在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市物业管理行政主管部门备案：

(一)招标公告或招标邀请书;

(二)招标文件;

(三)新建项目需提供立项批文、建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划总平面图;

(四)重新选聘物业管理企业的物业管理项目需提供原物业服务合同和业主大会决议;

(五)法律、法规和规章规定的其他材料。

第十五条招标文件可以载明投标保证金的缴纳和对未中标人编制投标文件的经济补偿方式等内容。

招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳，投标保证金应当在确定中标人后退还投标人。

招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当支付。

第十六条公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在截止期至少15日，以书面形式告知所有投标人。逾期通知的，投标文件送达截止期日顺延。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第十七条招标人根据物业项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。若招标人对投标申请人提出疑问的澄清内容造成招标文件的实质性修改，招标人应以书面形式告知所有投标申请人。

第十八条通过招投标方式选聘物业管理企业的物业项目，招标人应当按照以下规定时限完成：

(一)新建现售商品房物业应当在正式售房30日之前;

(二)预售商品房物业应当在取得《商品房预售许可证》前;

(三)非出售类的新建物业项目应当在交付使用90日前;

(四)重新选聘物业管理企业的物业项目应当在原物业服务合同届满或解除前完成。

第十九条招标人不得向他人透露已获取投标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

招标人设有标底的，标底在开标前必须保密。

第二十条招标过程中发生的广告信息发布、文件编制、劳务、交通等费用均由招标方承担。招标人为业主大会的，其相关费用可以自筹，也可以经业主大会决定从其他合法收益中列支。

第三章投标

第二十一条本办法所称投标人是指响应物业管理招标，参加投标竞争的具有相应资质的物业管理企业。

第二十二条具有三级以上物业管理企业资质等级(含三级)的本市物业管理企业和已在市房地产管理局备案的具有三级以上物业管理企业资质等级(含三级)证书的外省(市)物业管理企业，可参与本市物业管理投标活动。

第二十三条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

投标文件应当包括以下内容：

(一)投标函，法人委托书;

(二)管理服务理念、目标及其他承诺等;

(三)服务项目、质量标准及控制检查方法;

(四)各主要工作环节运行程序;

(五)组织管理机构和职能、责任;

(六)人员配备情况，包括该物业管理项目负责人和主要管理人员的岗位资格、技术职称证书及工作简历，该项目所设岗位及人数等;

(七)物业项目管理所需工具、设备的配置和提供方式;

(八)项目的收支预算和投标报价;

(九)物业管理的有关制度;

(十)投标人拟在中标后将专项服务委托专业公司承担或聘请物业管理顾问协助管理的，应当进行说明;

(十一)前期物业管理项目，应说明前期介入的时间、方式、人员、费用报价等情况;

(十二)招标文件要求提供的其他材料。

第二十四条投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止期日前，将投标文件密封后送达招标文件要求的指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件，在开标之前，不得开启投标文件。投标人在截止期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。

第二十五条投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得相互串通投标，不得排斥其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

禁止投标人向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标。

第四章开标、评标和中标

第二十六条招标人应当在招标文件确定的开标时间公开进行开标;开标地点可以由市物业管理主管部门统一指定地点或招标文件中预先确定的地点。

第二十七条开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由所有投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查;投标文件经确认无误后，由工作人员当众拆封、宣读，交评标专家评标。

开标过程应当由招标单位指定工作人员记录，并存档备查。

招标人可委托公证机构对开标全过程进行公证。

第二十八条评标由招标人代表和有关物业管理评标专家组成的评标委员会负责。其成员组成为5人及以上的单数，其中招标人代表以外的物业管理评标专家不得少于成员总数的4/5。

评标委员会的专家成员，由招标人在开标前24小时内，从市物业管理行政主管部门建立的物业管理招标投标专家库中随机抽取产生。同时，至少确定2名后备人选。

评标委员会成员名单在开标前应当严格保密。

第二十九条有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

(一)与投标人或者投标人主要负责人是近亲属的;

(二)与投标人有经济利益关系的。

评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。因回避或其他原因缺席的评标专家应予以替补。

第三十条评标方法一般应采取综合评估法。

市物业管理行政主管部门制定的综合评估标准示范文本可以供招标人参考使用。

第三十一条评标委员会在评标过程中结合投标文件安排投标人公开答辩。主答辩人一般由拟投标方委派的该项目负责人担任。

评标委员会对投标人的企业资质等级、管理业绩、经营状况、财务状况、标书编制和报价以及招标人对投标企业物业管理现场考察情况等以百分制逐项记分，综合评定。

第三十二条招标人设有标底的，应符合当地同类物业服务价格的正常水平，评委应参考标底评分。

第三十三条除现场答辩外，评标应当在保密状况下进行，并遵守下列规定：

(一)评标委员会应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任;

(二)评审投标文件工作必须在封闭环境下进行。评委不得外出、不准会客、不准使用任何通信工具与外界联系;

(三)评委独立评审投标书，不准互相串联、议论有关标书的内容;

(四)评委必须严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审、比较和评分;

(五)评委将评审结果签字确认密封后交工作人员。

评标委员会成员和与评标活动有关的工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。

前款所称与评标活动有关的工作人员，是指评标委员会成员以外的因参与评标监督工作或者事务性工作而知悉有关评标情况的所有人员。

第三十四条评标委员会可以以书面方式或者现场答辩的方式要求投标人对投标文件中含义不明确以及对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清和说明或者补正，但其内容不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。

第三十五条经评标委员会评审，投标文件有下列情形之一的，应作为废标处理：

(一)未密封的;

(二)未加盖投标人法人公章和未经法定代表人或委托代理人签名盖章的;

(三)未按招标文件规定格式编定或者投标报价等关键内容，字迹模糊不清的;

(四)投标文件对招标文件提出的要求和条件没有作出实质性响应的;

(五)逾期送达的。

第三十六条评标委员会应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。下列情况均属于重大偏差和未能对招标文件作为实质性响应：

(一)投标文件没有投标人授权代表签字和加盖法人公章;

(二)投标文件载明的招标项目完成期限超过招标文件规定的期限;

(三)投标文件附有招标人不能接受的条件;

(四)不符合招标文件中规定的其他实质性要求。

投标文件有上述情形之一的，为未能对招标文件作出实质性响应，并按本规定有关条款作废标处理。招标文件对重大偏差另有规定的，从其规定。

第三十七条评标委员会根据本办法否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争的或者全部投标被评标委员会否决的，招标人应当依法重新招标。

第三十八条评标委员会完成评标后，应向投标单位简要通报评标情况，并向招标人提交书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：

(一)评标委员会成员名单;

(二)开标记录;

(三)符合要求的投标一览表;

(四)废标情况说明;

(五)评审价格或者评分比较一览表;

(六)中标候选人排序名单;

(七)对推荐候选人的投标方案、技术、商务风险等比较分析评估和理由;

(八)需进一步协商的问题及协商应达到的要求;

(九)澄清、说明、补正事项纪要。

第三十九条评标报告由评标委员会推举一名专家评委撰写，全体成员签字。评标委员会对同一招标项目只能作出一种评标结果。评标委员会成员对评标结果如有异议，应投票表决，按少数服从多数的原则确定评标结果。不同意见应经评标委员会成员本人签名后以书面形式连同评标报告一并提交招标人。

评审活动未结束，评标委员会成员无正当理由，不得中途退出评标委员会。

第四十条评标委员会推荐的中标候选人不应超过3名，并按照得分从高到低的顺序，推荐中标候选人。

招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

第四十一条在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第四十二条招标人应当在招标投标现场确定排序在前的中标候选人为中标人，同时通知所有未中标人，退回未中标投标人的投标文件，向中标人发出中标通知书，中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标人放弃中标项目的、未能按招标文件规定的期限和数额提交履约保证金的或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依排序从其他中标候选人中确定中标人。

招标人为业主大会，应将中标结果在物业管理区域内明显位置向全体业主公布。

第四十三条招标人和中标人双方应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容就招标项目的管理签订物业服务合同。招标人和中标人不得再订立背离已签合同实质性内容的其他协议。

第四十四条招标人与中标人签定物业服务合同时，招标人或原物业管理单位应将有关物业管理必需的图纸、档案资料全部移交给中标企业。

第四十五条招标人应当对投标书的内容进行保密，不得复印、抄录。招标人应当将全部投标书予以封存。

第四十六条前期物业管理项目招投标，招标人应当自确定中标人之日起15日内，向区物业管理行政主管部门备案。备案时，招标人提交以下材料：

(一)物业管理招投标活动备案书;

(二)评标委员会提供的评标报告;

(三)中标企业的投标文件;

(四)法律、法规规定的其他材料;

重新选聘物业管理企业的物业项目，招标人与中标人应当按照前款规定的备案内容到项目所在地的区、县物业管理部门备案。

第四十七条招标人收取投标人投标保证金的，确定中标结果后向未中标人退还投标保证金;在与中标人签订物业服务合同后应当向中标人和中标候选人退还投标保证金。

第四十八条中标人接到中标通知书30日后，无正当理由不与招标人签订物业服务合同的，中标无效，投标保证金不予退还;给招标人造成损失的，中标人应予以赔偿。

招标人在发出中标通知书30日后，无正当理由不与中标人签订物业服务合同，应当给予中标人与投标保证金相当的赔偿;给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

第五章评标专家

第四十九条市物业管理行政主管部门应当建立全市物业管理招标投标专家库名册。评标专家名册应当公开。

第五十条入选评标专家名册的人员，应当具备下列条件：

(一)大学专科以上文化程度，从事物业管理工作5年以上，具有10万平方米以上不同类型物业的管理经验;或具有大学本科以上学历，具有中级以上职称，从事物业管理及相关实务或研究工作3年以上;

(二)熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和物业管理相关业务知识;

(三)熟悉有关招标投标的法律、法规;

(四)能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责;

(五)身体健康，能胜任评标工作。

第五十一条专家入选评标专家名册，采取个人申请和单位推荐两种方式。个人申请的应征得单位同意，填写申请书;单位推荐的应征得被推荐人同意，填写推荐书。

上述两种方式应当提供第五十条规定的证明材料，并经市物业管理行政主管部门审核，对符合条件的颁发评标专家证书。个人申请书或单位推荐书应当存档备查。

市物业管理行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训，并建立评标档案，详细记载其评标的具体情况，市物业管理行政主管部门对进入名册的专家进行年度审核。

评标专家聘期为3年，期满后按照本办法第五十条规定条件重新评审，对符合条件的重新颁发评标专家证书。

第五十二条评标专家应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

第五十三条在评标期间，不得有下列行为：

(一)私下接触投标人的;

(二)收受利害关系人的财物或者其他好处的;

(三)向他人透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐以及与评标有关的其他情况的;

(四)不能客观公正履行评标职责的;

(五)无正当理由或一年三次以上拒绝参加评标活动的;

(六)因从事违法行为而受行政处罚或刑事处罚的。

被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何评标活动。

第六章附则

第五十四条《合肥市物业管理招标投标备案表》和《合肥市物业管理招投标评分细则》由市物业管理行政主管部门统一印制。

第五十五条住宅物业的建设单位未通过招标投标方式选聘物业管理企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由市物业管理行政主管部门依照国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和《合肥市物业管理条例》的有关规定予以行政处罚。

第五十六条招标人或其委托的招标代理机构不从依法建立的物业管理评标专家名册中抽取评标专家的，依据国家计委《评标专家和评标库管理暂行办法》第十七条规定，评标无效。

第五十七条投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合本办法有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

第五十八条招标文件或者投标文件使用两种以上语言文字的，必须有一种是中文;如对不同文字的解释发生异议的，以中文文本为准。用中文文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以中文文字表示的金额为准。

第五十九条本办法自二○○六年九月一日起施行，本办法未尽事宜按国家相关规定执行。