房地产企业融资风险包括哪些？-法律问答|晖律网

房地产企业融资风险包括哪些？

回答于2024-04-25 阅读（1128）

律师回答

摘要：本文探讨了房地产企业融资风险的主要原因和解决方法。由于房地产企业融资需求不断增加，资产负债率居高不下，融资结构单一。民间资本开始涉足房地产行业，但大部分房地产企业缺乏专业的投资知识，投资风险较大。此外，金融环境和政策对房地产企业融资风险产生不利影响，银行贷款过度依赖导致房产企业资金周转问题、资金链断裂等问题。因此，房地产企业需要寻找多元化的融资方式，规范融资行为，加强风险管理，以应对融资风险。

1. 房地产企业不断增加的融资需求
由于房地产行业的特性，企业需要投入大量资金以支持自身发展。巨大的投资规模，加上投资周期较长，回收资金速度较慢，适度的引入负债资金支持，是企业可持续发展的必然选择。根据中国统计局官方网站显示，全国房地产企业近5年(2009～2013)年度完成投资额分别为25839.3、33065.5、44405.34、52036.26、63919.25亿元，年均增产率平均为25.6%。庞大投资规模下的房地产企业的资产负债率，也远远超过了理想状态下“适度负债”的范围，2007～2012年全国房地产行业资产负债率分别为：74.4%、72.3%、73.5%、74.5%、75.4%75.2%，这6年的平均资产负债率为74.22%。如此居高不下的资产负债率，以及不断增加的融资规模，一旦房地产企业经营状况恶化或者盈利能力下降，到期不能偿还本息，资金供应链的断裂，对企业来说可能是致命的。
2、房企相对单一的融资结构
根据中国统计局官网显示数据，本文把房地产企业近5年的资金来源用表1来表示，由表1可以看出房地产企业的融资方式还是相对比较传统，融资结构相对单一，仍以国内贷款和自筹资金为主。对外资、外商直接投资资金利用明显不足，这也与我国目前的政策有关，国内房地产行业还没有向境外资本开放。房产企业开发的产品为资本占用较大，非日常消费、消耗产品，商品房的销售一定程度和市场的景气、政府政策有关，一旦出现产品滞销、住房空置率高涨，房企的资金将被套住，企业的发展就会出现危机。
3、民间资本开始涉足
由于近年来房地产行业的走热，房产企业的创利能力也在不断增强，社会上不少资本，尤其是高风险资本，开始涉足房地产行业。中小房地产企业在外部融资方面明显能力不足，自身资本有限，银行也随着国家限购政策的实行，对中小房地产企业的放贷减弱。而做为管理混乱、却需高额利润回报的民间资本，却甘愿冒险投资房地产行业，所以民间资本的很大不部分正逐渐被房地产企业所吸纳。这首先是因为，房产企业为了能在房价仍处于高位阶段完成新一轮的房地产开发，急需大量资金支持；其次，目前国内虚拟资本市场不景气，通货膨胀持续不降，放到手头的钱可能贬值，而民间资本又缺乏专业的投资知识，投进资本市场又有可能血本无归；房产企业属于做实业投资企业，在可预见时间范围内大部分城市的房价也不会下降，房产企业又有房产作为抵押，在民间资本看来投资风险相对较低，所以民间资本对房地产投资有着特殊的偏好。
二、房地产企业融资风险原因分析
1、不利的金融环境及政策
房产企业最大的外部融资是银行贷款，所以国内的金融环境及政策，对房产企业外部融资风险影响重大。总体来看，国内目前金融环境并不有利于房产企业发展。从2006年开始，政府开始对房地产行业进行宏观调控，上调银行及金融机构的存款准备金率，中国银行1～3年贷款年利润从06年的仅为3.06%到14年6.15%，同时居民房贷利率也不断增加。对银行资金的过分依赖，使房产企业在金融环境变化过程中很难独立发展，很容易导致资金周转问题、资金链断裂问题的发生，多变的金融环境扩大了房产企业的融资风险。目前房产行业仍没对境外资本开放，只有少量资本通过间接方式投资于房产企业，房产企业失去了大量外资资本的注入。最后，政府限购政策也一定程度上加大了房企的融资风险，“新国八条”规定：购买第二套家庭住房贷款比例不能高于40%，贷款利率不能低于中国银行基准利率的1.1倍，随后有关部门还规定第三套住房不能使用公积金贷款。
2、不健全的资本市场机制
改革开放进行了30多年，我国基本上建立了市场经济制度，但是资本市场价值仍然处于不健全状态。不完善的资本市场制度是导致房产企业过分依赖银行贷款等传统融资方式的重要原因。目前房产企业在一级融资市场过分依赖银行资金，二级融资市场仍然没有建立，房产企业对多方式的融资方式又缺乏相应的认识，企业一旦缺钱会首先想到向银行借钱，而不尝试基金、信托、债券等方式融资，更不会想着创新融资手段。房产行业金融市场缺乏一个多层次的金融体系，房产企业融资更应结合自身特点，创新出一些房地产金融产品，搞活房产金融市场。此外，目前资本市场中专注于房产企业投资、担保、抵押贷款和质押贷款等中介结构严重缺乏。有人用“不管就乱，一管就死”来形容目前房产资本市场的发展，政府相关部分应制定相关法律、法规、制度，规范房企融资方式，外资投资力度，进一步促进资本市场的规范化发展。

延伸阅读

房地产企业作为国民经济的重要支柱之一，其融资活动具有很强的风险特征。在房地产企业融资过程中，可能会出现多种风险表现形式。其中，第一种风险表现为房地产企业因资金不足而无法按时偿还贷款本金和利息，导致贷款违约。第二种风险则是指房地产企业在融资过程中，存在信息不对称的情况，导致部分投资者无法了解真实情况，从而影响到投资决策。第三种风险表现为房地产企业在融资过程中，可能存在利用虚构的财务报表等手段，来获得贷款的行为，从而导致贷款风险的增加。

为了降低房地产企业融资风险，相关法律规定也做出了明确规定。根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，房地产企业进行融资活动，应当符合国家产业政策，并按照合同约定，按时足额偿还贷款本金和利息。同时，银行等金融机构在进行房地产企业融资业务时，也应当认真审查企业的财务状况，确保资金安全。

在实际操作中，为了降低融资风险，房地产企业也应当加强风险管理，建立完善的财务管理制度和风险控制机制，及时发现并解决潜在的风险问题。此外，投资者在进行房地产企业融资时，也应该充分了解企业的财务状况和风险情况，确保自身的投资安全。

结语：房地产企业不断增加的融资需求带来了一定的风险,其中最主要的原因是不利的金融环境及政策和不健全的资本市场机制。企业需要适度负债,但过高的资产负债率可能会导致资金供应链断裂,对企业造成致命影响。此外,房地产企业的融资结构相对单一,主要依赖国内贷款和自筹资金,而对外资和外商直接投资资金利用不足,这也会增加企业的融资风险。政府应该制定相关法律、法规和制度,规范企业的融资方式,促进资本市场的规范化发展。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第二十一条\t以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第二十三条\t买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020-12-29)\t第二十二条\t买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

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