一、退房违约金的计算
违约金指当事人过协商预先确定的，在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。
退房违约金规定要在实际损失的30%以内，一般合同会约定10%，是房产交易双方自行约定的。《民法典》规定，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。一方不履行自己的义务要承担违约责任。
(一)违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。
1、合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定。
2、如果没有约定，按照法律规定处理,如：
1)支付定金一方违约的，定金不予返还;
2)收取定金一方违约的，双倍返还定金。
3)双方都有过错的，按照各自过错程度分担。违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿;违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。
(二)退房违约金的协议
1、关于开发商是否支付违约金以及支付违约金的数额或比例问题，要查看与开发商签订的房屋买卖合同的相应条款，一般在该合同中都会有明确约定，那么购房者可依据本合同及开发商违约事实向法院提起诉讼，要求开发商支付未履行合同的违约金。
2、至于退房协议的条款约定，没有统一格式，应一次性将双方权利义务约定清楚，并约定如果在退房过程中开发商未按照协议履行退款应承担的违约责任，这样对购房者的权益可以实现有效保护。
3、开发商在第一次违约时，应支付您违反房屋买卖合同的违约金，如在今后退款的过程中出现违约情形，仍需向您支付违约金。
案例1：付定金后不想再购房要付违约金么
某购房者买房，先缴纳了20000元的定金，剩余的首付房产商要求一个星期内缴纳，并且已经签了《商品房买卖合同》，但是家人不同意购买这个房子，所以该购房者想咨询一下退房违约金是怎样计算的?比例是多少呢?是以他现在已经缴纳的20000元为基数还是以总房款?
解析：要看购房者这边合同上签订的赔付比例是多少呢。目前有两种情况：
1、属于挞定行为。2万元定金不予退还。
2、按合同上违约金赔付比例来执行，但赔付不了多少。
案例2：国家新政导致退房违约金要怎样算
某购房者参加了春季房交会，看中处房子，家里给交了首付，可现在国家新政出台导致该购房者贷款贷不下来，想买只能一次性付清，可没那能力。购房者选择退房，可退房涉及到违约金问题，要扣掉首付的10%。购房者不希望付给开发商违约金，毕竟这不是个人原因退的房，是国家政策所致，这种交了首付要退房的情况怎样处理么?
解析：这属于不可抗力的，购房者和开发商双方均无过错，因此根据《民法典》你无须承担违约责任，除非购房者与开发商的协议中特别约定了上述情况不属于不可抗力范围。购房者可以如下处理：
1、可以与开发商协商，更名给购房者相信的并且能够贷款的人，双方书面约定清楚。
2、申请商业银行的个人贷款或私营企业贷款，但是这种贷款期限一般是一年左右的短期贷款。
