商品房的销售广告和宣传资料是一种要约邀请，一般情况下不能作为商品房购房合同对待，不具有法律效力。但是如果开发商在广告中对房屋开发规划以及设施做出了具体说明并且对其后的购房合同的确立和价格有重大影响，那么售楼广告中的内容应视为合同内容，开发商若违反该说明和允诺，构成违约。
从司法实践看，开发商在售楼广告中做出的许诺主要有以下几种：
1、提供购房优惠或附带赠送礼品的说明，例如解决户口指标。赠送车库厨具等。
2、对商品房美观性质量的描述，比如地板辅以“全高级瓷砖”，外墙采用“镜面不锈钢装饰”等。
3、对商品房使用功能的而陈述，如电梯的使用。
4、对商品房环境质量的额描述，主要是生活环境和发展环境，如小区配套建设有商场、医院、学校等。
遇到以上问题产生纠纷后，法院审理一般会遵循以下原则：
（1）出现在广告上的商业服务、文化教育、医疗卫生等公共设施正是为了满足不同层次的消费者需要的环境质量，是左右消费者是否购房的一个重要标准可以有条件的认定为合同条款但范围不宜过宽。
（2）不具有清楚、明白的质量指标的“商业吹嘘”不构成广告许诺。如开发商在广告中声称:“理想居所”、“置业首选”、“升职潜力不可限量”等，由于没有具体的质量指标，属于正常的“商业吹嘘”，不能构成广告许诺。
一、签署购房合同须知：
1、产权证要齐全。包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》。此三证是办理产权证的必要条件。销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。
2、签合同时要写明交房日期、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70%以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。
3、延期交房：开发商《补充协议》规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5%为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。
4、购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，需要做的跟第一条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。
5、公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人防的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。
6、面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。
7、付款方式与期限。一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。
8、卖售人预期付款的违约责任。也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。
9、有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。
购房时售楼广告与房屋实际状况不一致怎么办
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房屋实际情况与广告不符怎么办
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房屋实际情况与广告不符该怎样办
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购房者能否在售房广告与实际不符的情况下退房？
商品房广告是要约邀请，但开发商对房屋及设施的说明和允诺具体确定，对合同订立和价格有重大影响，应视为要约。即使未写入合同，也算合同内容，违约可要求退房。...查看全文
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售房广告与实际不符,可以退房吗
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