房屋买卖阴阳合同效力规定-法律问答|晖律网

房屋买卖阴阳合同效力规定

回答于2024-04-21 阅读（2516）

律师回答

摘要：本文介绍了房屋买卖合同效力的规定以及房屋买卖“阴阳合同”的主要类型和的法律风险。阴阳合同是指阳合同和阴合同，其中阳合同为双方实际履行的合同，阴合同为在房屋登记部门登记备案的合同文本。阴阳合同在不同的情况下有不同的效力，如用于获取贷款或规避税收征管等目的时，阴阳合同可能会被认定为无效。同时，阴阳合同也可能会产生法律风险，如行政责任、刑事责任和再次出售的税务风险等。

一、关于房屋买卖合同效力的规定
房屋买卖合同并没有明确规定其效力，司法实践中有多种处理方式：
1. 如果阳合同有效，那么双方实际履行的是阳合同，不能以阴阳合同价格不一致为由主张解除买卖合同。
2.阴、阳合同均有效，仅价格条款无效，不影响合同其他部分的效力。
3.阴合同有效，阳合同仅是为在房屋登记部门登记备案的合同文本，对双方没有拘束力。
二、房屋买卖“阴阳合同”的主要类型
房屋买卖“阴阳合同”的主要类型如下：
1.以获取贷款为目的的阴阳合同
在此类阴阳合同中，合同当事人用于向银行申请贷款的阳合同的价格一般虚高于合同双方实际履行的阴合同，并以该阳合同作为申请贷款的依据，以此达到多申请贷款从而减少首期款的目的。
2.以规避税收征管为目的的阴阳合同
在此类阴阳合同中，合同当事人用于向房地产管理部门进行合同备案及完税的阳合同的价格一般虚低于双方实际履行的阴合同，并以该阳合同作为办理房屋过户登记手续的依据，从而达到减少缴纳国家税款的目的。
三、房屋买卖“阴阳合同”的法律风险
房屋买卖“阴阳合同”的法律风险如下：
1.行政责任风险
根据《税收征收管理法》第六十三条的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。所以，合同双方签订阴阳合同逃避税收监管的，一旦被发现，将可能被追究行政责任的风险。
2.刑事责任风险
合同双方因签订阴阳合同逃避缴纳税款的金额达到《刑法》第二百零一条逃税罪的规定标准的，一旦被发现，将可能被追究刑事责任的风险。
3.再次出售的税务风险
由于备案的阳合同约定的房屋价格远低于实际房屋价格，所以在买方再次转让房屋时，将面临卖出价与买入价之间差额较大、相应税费被拉高的风险，可能因此承担更多的税赋。

延伸阅读

阴阳合同纠纷是指一方或多方通过签订看似合法的合同，实际上旨在达到非法目的的情况。对于这种纠纷，法院的判定依据主要是合同的实质内容和双方的当事人的真实意思表示。

在处理阴阳合同纠纷时，法院会通过以下几个方面来判断合同的效力：

1. 合同标的：阴阳合同的标的可能存在虚伪，但如果是真实存在的，且对方当事人也知情，那么该合同就是有效的。

2. 当事人意思表示：当事人是否真实意愿达成合同内容，是判断阴阳合同的关键。如无证据证明当事人有恶意或误解，则合同有效。

3. 合同内容：阴阳合同的内容可能与表面上的合同内容有所差异，但只要双方当事人真实意愿，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，则该合同有效。

4. 合同形式：阴阳合同可能存在非传统的形式，如互联网直播、在线支付等，但只要符合法律规定，且不损害国家、集体或第三人的利益，则该合同有效。

在审理阴阳合同纠纷案件时，法院会根据以上几个方面综合判断，以保护当事人的合法权益，维护社会公平正义。

结语：阴阳合同在房屋买卖中存在很大的法律风险，因此双方在签订合同时应该充分了解合同的效力及法律风险，以避免可能产生的纠纷和损失。同时，对于那些希望通过阴阳合同规避税收监管或规避法律责任的行为，应该引起足够的重视，以免最终陷入无法挽回的困境。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

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买卖房屋的阴阳合同是有效的。但是在买卖房屋时签署阴阳合同是不可取的,因为阴阳合同很容易造成纠纷。并且阴阳合同已经构成了偷税漏税,轻则罚款,如果偷漏税金额足够巨大的可以判刑。一、买卖房屋阴阳合...查看全文

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问房屋买卖签了阴阳合同效力如何

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房屋买卖签订了阴阳合同，其效力为：阴阳合同是为了逃避国家税收等目的而签订的，不代表双方真实意愿，应予以无效处理，同时可能面临行政责任风险。若涉嫌逃税罪的避税行为严重，还可能面临刑事责任风险。...查看全文

问房屋买卖签了阴阳合同效力如何

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房屋买卖签订的阴阳合同是指：阴阳合同的目的是为了逃避国家税收等，不代表双方真实意愿，应当被视为无效，同时也面临行政责任的风险。如果涉嫌逃税罪的避税行为情节严重，可能会面临刑事责任的风险。...查看全文

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法律分析:《民法典》规定房屋买卖阴阳合同效力认定是:房屋买卖阴阳合同中的阳合同不体现当事人的真实意思，是无效的；阴合同体现当事人的真实意愿，是有效的。法律依据:《《中华人民共和国民法典》》第一百四十三条_x...查看全文

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律师分析:阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外。对外的合同称之为“阳合同”,对内的合同称之为“阴合同”。法律依据:《中华人民共和国合同法》第五...查看全文

问房屋买卖阴阳合同？

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律师分析：阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外。对外的合同称之为“阳合同”,对内的合同称之为“阴合同”。【法律依据】：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合...查看全文

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分情况来认定：其一，是关于阳合同的效力，基于其没有体现当事人的真实意思，应认定为无效合同；其二，是关于阴合同的效力，因体现了当事人的真实意思表示，只要内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效合同...查看全文

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