一房二卖的法律风险及其应对措施

律师回答
摘要:一房二卖需承担法律责任,包括违约赔偿和刑事责任。根据《中华人民共和国刑法》和《中华人民共和国民法典》,卖房人需对无房屋所有权的购房者承担违约责任和民事损失赔偿。若涉及较大数额,则构成诈骗罪,需承担刑事责任。为避免一房二卖,购房者应及时网签,采取资金监管和托管,调查产权并提存产权证,要求在交易中心登记后支付首付款。商品房现售需满足一系列条件,包括企业资质、土地使用权、规划许可证等。
一、一房二卖要承担的法律责任
1、一房二卖要承担的法律责任有:卖房人应当对所有不能取得房屋所有权的购房者承担违约责任,并进行相应的民事损失赔偿;数额较大的构成诈骗罪,应依法承担相应的刑事责任。
2、法律依据:
《中华人民共和国刑法》第二百六十六条,诈骗公私财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑、拘役或者管制,并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产。本法另有规定的,依照规定。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百八十三条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
二、如何避免一房二卖
1、买房时一定要及时网签,严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易;
2、购房者要调查所购房屋的产权,提存房屋产权证;
3、购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款;等等。
4、商品房现售,应当符合以下条件:
(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(4)已通过竣工验收;
(5)拆迁安置已经落实;
(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(7)物业管理方案已经落实。
延伸阅读
结语:合理避免一房二卖,是保障买卖双方权益的关键。一方面,卖房人应对无法取得房屋所有权的购房者承担违约责任,并进行民事损失赔偿;同时,对于数额较大的情况,构成诈骗罪的,应承担相应的刑事责任。另一方面,购房者在购房过程中应及时网签,采取资金监管和托管形式进行交易,并调查所购房屋的产权,提存产权证。此外,购房者还应要求在房屋交易中心登记后再支付首付款。对于商品房现售,房地产开发企业应具备相应资质和证书,并满足各项基础设施交付使用条件。通过遵循这些措施,可以有效避免一房二卖的风险,确保交易的合法性和安全性。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,解除权人请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理不动产登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释:第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

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