法律分析：一、土地使用权最高年限是几年
1、土地使用权最高年限全国，统一执行为70年，自开发商取得该地的土地使用证之日起开始计算。土地使用权年限根据土地使用性质来规定，其中最高的是住宅用地，也就是人们常说的商品房用地。
2、法律依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（1）居住用地70年;
（2）工业用地50年;
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;
（4）商业、旅游、娱乐用地40年;
（5）仓储用地50年;
（6）综合或者其他用地50年。
二、土地使用权出让的最高年限为几年
1、出让土地住宅使用年限一般是70年，商业40年，综合50年。开发商取得的土地一般都是出让的。出让土地到期后可以续交出让金继续使用。因此，根据目前的土地政策来看，居住用地土地使用权出让的最高年限为70年。
2、值得注意的是，农民房(这类房子，通过一种集资房的形式，变相地流到了市场，也就是经常听到的集资房、农民房)。这类土地多数是永久性用地。因为农民的耕种土地被用作了工业发展，为了保证没有了土地的农民生活，政府将这类农民用土地，供给农民永久性使用。
3、其他用地的出让年限：
（1）工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区)。全国，统一执行的土地使用年限为50年。
（2）教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国，统一执行的土地使用年限为50年。
（3）商、娱、旅等盈利性项目用地。全国，统一执行的土地使用年限为40年。
（4）其他综合类性质用地。全国，统一执行的土地使用年限为50年。
法律依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（1）居住用地70年;
（2）工业用地50年;
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;
（4）商业、旅游、娱乐用地40年;
（5）仓储用地50年;
（6）综合或者其他用地50年。
