国有土地使用权租赁的合法有效期限是多长时间？-法律问答|晖律网

国有土地使用权租赁的合法有效期限是多长时间？

回答于2024-04-11 阅读（873）

律师回答

摘要：国有土地租赁的期限应根据《民法典》规定的最长20年限制，但《规范国有土地租赁若干意见》将其与同类用途土地出让最高年期等同。立法界需要明确土地使用权出租的期限，并建立科学的租金调整机制。此外，对于通过出让、划拨、土地租赁等方式获得土地使用权后再行出租的期限，虽然未有规定，但可参照国有土地出租的期限。

根据《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》(国土资发〔1999〕222号)规定，长期租赁具体期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。《民法典》第七百零五条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
国有土地租赁的期限有短期租赁和长期租赁两种形式。短期使用，或者用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，租赁期一般不超过5年；需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过同类用途土地出让的最高年限。
我国《民法典》规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，因此，有人主张土地使用权租赁期限应受该规定约束，尤其对于有限的土地资源，租期过长，将难以公平确定若干年之后的租金数额。过短的租赁期限，将影响土地使用权承租人的投入，影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障，不利于土地的合理充分利用。关于租金标准的确定，可以通过市场租金评估等体系，建立科学的租金调整机制。其实，从本质上看，土地使用权出让实为土地使用权租赁的一种方式，其只不过是将数十年的承租权一次性买断而已。因此，土地使用权出租期限不应受20年的限制，而应参照出让期限的有关规定。
再看我国《规范国有土地租赁若干意见》规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”可见，我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期，即已超过20年，但该规定仅限于部门规章，并未上升到法律层面上，值得立法界进一步明确。不得不注意，上述《规范国有土地租赁若干意见》仅规定了一级土地市场国有土地出租的期限，对于以出让、划拨、土地租赁等方式取得土地使用权后，将土地使用权再行出租的期限，虽然没有规定，但应可参照之。

延伸阅读

结语：总之，根据《关于印发〈规范国有土地租赁若干意见〉的通知》和《民法典》的规定，国有土地租赁分为短期租赁和长期租赁两种形式。短期租赁一般不超过5年，而长期租赁的具体期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。然而，对于土地使用权租赁期限是否受到《民法典》规定的20年限制存在不同观点。虽然现行政策规定将土地出租期限等同于同类用途土地的出让最高年期，但该规定尚未上升到法律层面，需要立法界进一步明确。对于土地使用权再行出租的期限，尽管没有明确规定，但可以参考相应规定。

法律依据

中华人民共和国乡镇企业法：第二十八条举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划，严格控制、合理利用和节约使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。
举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续。
乡镇企业使用农村集体所有的土地，连续闲置两年以上或者因停办闲置一年以上的，应当由原土地所有者收回该土地使用权，重新安排使用。
中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章房地产开发用地第二节土地使用权划拨第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二十一条土地使用权因土地灭失而终止。

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