遇到开发商跑路怎么办-法律问答|晖律网

遇到开发商跑路怎么办

回答于2024-05-05 阅读（2925）

律师回答

摘要：购房者最重要的是按期还贷,并以房屋作为抵押物。对于开发商跑路的情况,购房者需要确保按时还清贷款,并确保房屋作为抵押物在法律上得到保护。如果房子未完工,购房者需要处理房屋的权利归属问题,包括延期交付使用风险、房屋质量不确定的风险和房产证无法按时取得的风险。如果开发商延期交房,购房者可以采取措施维护自己的权益,如收集证据、联合业主、申请退房或向法院起诉。

如果房子已经完工并入住，购房者最重要的是按期还贷，并以房屋作为抵押物。对于开发商跑路的情况，购房者需要确保按时还清贷款，并确保房屋作为抵押物在法律上得到保护。
（二）房子未完工
房子未完工的，又可以分为以下两种情况：
1、住房贷款所购房屋的权利归属问题
在期房贷款中，购房时房子尚未完工，购房人不享有房屋的所有权。当房子完工后，若房款已经付清(购房人支付了首付，并以银行贷款付清了余款)，购房人可以委托开发商向当地房管部门申领房产证并取得所有权。之后房企的破产对房屋的权利归属也不会产生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。
2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属
第一，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。
第二，购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。
二、购买期房有哪些风险
1、房屋延期交付使用风险：如果开发商不能按照合同约定的时间交房子，首先购买者不能如期入住，房屋的使用居住功能就无法体现，比如购买期房作为婚房，可能婚礼的时间到了房子还没布置好，这就产生一些麻烦。另外如果属于投资性的购房者延迟收取投资回报时间，也就是延迟了回收利息及利润的时间。
2、房屋质量不确定的风险：开发商由于市场信誉和资金实力等方面的原因，购房者看到房子时可能房屋的建筑质量、建筑装饰材料、建筑结构、配套设施等与购房合同中的存在差异，其中最应该注意的是房屋建筑面积的变化和装修情况的不符。
3、房产证无法按时取得的风险：由于多方面的原因，使开发商无法按期获得整个项目的房屋权属证件，购房者也就无法按期获得房屋产权证件，就可能导致购房者蒙受产权再转换或抵押融资受阻的风险。另外，现在随着调控政策的出台，虽然房价没有明显的松动，但如果购房者选择购房的时机不当，还可能会遇到房地产市场下滑，房地产价格下降所带来的损失。
三、开发商延期交房怎么办
1、收集证据
如果大家想要证明开发商那边出现了延期交房的情况，那么就一定要注意收集相关的证据，比如查看合同中是否有关于房屋交付的现相关规定以及违约赔偿条款。当然如果你因为开发商延期交房造成了其他方面的额外损失，也应该一并保留。
2、业主联合
一旦大家碰到了开发商延期交房的情况，那么受到影响的肯定也不止自己一个人，一般整个小区的业主都是有影响的，因此购房者可以联合业主们一起去找开发商理论，这样才能够予以重视，顺利拿到补偿。
3、申请退房
根据相关的规定，如果开发商那边出现了延期交房的情况之后，那么大家是可以去找开发商那边申请退房的，但是很多时候退房对于购房者来说是划不来的，毕竟购房者在等待接房的这段时间内，该房屋可能就已经涨了价。
4、向法院起诉
如果购房者与开发商那边没有办法协商处理延期交房的问题，那么购房者可以拿着相关的证据去法院起诉开发商，要求开发商支付违约金，赔偿损失。

延伸阅读

未完工期房是指房地产开发项目在施工过程中，由于各种原因导致工程未能按照合同约定的时间完成的情况。对于这种问题，我国相关法律法规规定，开发商应当承担相应的法律责任。

根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，开发商应当保证工程质量，按期交付房屋。如果开发商未能按照合同约定时间交付房屋，给购房人造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。如果造成他人损失的，应当承担连带责任。

另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也对未完工期房纠纷作出规定。如果商品房买卖合同中约定了交付时间，但开发商未能按时交付，购房人可以要求开发商承担违约责任。如果商品房买卖合同中未约定交付时间或者约定不明确，购房人可以与开发商协商延期交付，或者按照逾期交付的房屋价格支付违约金。

未完工期房问题涉及到房地产开发企业的责任，对于购房人来说，应当谨慎选择购买。在购买前，可以与开发商充分沟通，了解工程进度和交付时间，以减少风险。如果遇到未完工期房问题，购房人可以与开发商协商解决，也可以向相关部门投诉举报。

结语：购房者应关注房屋权利归属、房屋质量及房产证的取得,以及开发商的延期交房情况。在房屋未完工的情况下,购房者应与开发商协商处理延期交房问题,并保留相关证据。如果开发商无法解决问题,购房者可以联合其他购房者申请退房,或者向法院起诉要求支付违约金和赔偿损失。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十四条房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明
合同约定面积
与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝─────────────×１００％
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

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