根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规定范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。”
对于这条规定，可理解为，购买人符合以下三个方面情况者，该商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺就应视为要约：
第一，所宣传内容应是对规划区域内的房屋以及房屋所配套的设施方面的，如“红线内”的绿地、电梯、小区服务、电子对讲门以及小区“四至”等。
第二，所宣传的内容应是对开发的房屋的质量和结构以及功能等;如一户一梯，宽带网入户，纯净水入户等。
第三，所作宣传的内容应是对订立商品房买卖合同及对房屋价格有重大影响的。
内容只要具体明确，即使未订入商品房买房合同中，也应视为合同内容。如果开发商出卖的房屋及相关设施与广告宣传不符也应该承担违约责任。
不符售楼广告宣传违约吗
律师回答
摘要：商品房广告宣传的具体说明和允诺若对房屋质量、配套设施、价格等有重大影响，则应视为合同内容，购买人有权要求开发商履行承诺。开发商如未履行广告宣传承诺，应承担违约责任。
延伸阅读
售楼广告宣传是否存在虚假违约行为？
售楼广告宣传是否存在虚假违约行为是一个备受关注的话题。在一些情况下，售楼广告所宣传的信息可能与实际情况不符，这就涉及到虚假宣传的问题。虚假宣传违约是指开发商或销售方在广告宣传中故意夸大或歪曲了房屋的实际情况，导致购房者在购买过程中受到误导或损失。这种行为是不道德的，并且可能违反相关法律法规。购房者在面临虚假宣传违约行为时，可以通过法律途径来维护自己的权益，如要求赔偿损失或解除合同。因此，购房者在购买房屋前应当仔细审查广告宣传内容，如有疑问可以咨询专业律师以获取法律意见和帮助。
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结语：购房者在购买商品房前，应认真审查广告宣传内容，特别是对开发商所作的明确说明和允诺。根据法律规定，这些说明和允诺若对商品房买卖合同的订立及房屋价格具有重大影响，即使未纳入合同中，也应视为合同内容。若开发商的实际交付与广告宣传不符，应承担违约责任。购房者在面临虚假宣传违约行为时，可通过法律途径维护自身权益，如要求赔偿损失或解除合同。建议购房者在购房前咨询专业律师以获取法律意见和帮助。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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