对商品房预售合同中免责条款的规制有哪些方面-法律问答|晖律网

对商品房预售合同中免责条款的规制有哪些方面

回答于2024-05-04 阅读（2869）

律师回答

摘要：商品房预售合同中免责条款的规制及其对购房者权益的保护。立法、司法、行政和社会团体等多重规制手段对免责条款进行限制和审查，确保其合法有效性。购房者可通过法院审查、行政审核和消费者协会调解等途径维护自身权益。免责条款的范围和解释成为购房争议的焦点，购房者需留意广告中的免责条款，以保护自己的权益。

对商品房预售合同中免责条款的规制
(一)立法规制。即从法律上规定免责条款订入合同的条件、有效无效的要件、解释规则、无效或被撤销后的法律后果等。
(二)司法规制。司法规制是指人民法院对免责条款有司法审查权。法院可以根据受理的案件之具体情况，对免责条款是否已订入商品房预售合同、免责条款有无违反国家强行性法律及社会公共利益的情况、是否有效等进行确认。法院还可以通过对免责条款进行解释，保护购房人的合法权益不受侵害。对于显失公平的免责条款，法院可以根据当事人的申请，确认其为可撤销的条款，使它对当事人不生效。司法规制对于保证购房者免受不公平免责条款的侵害起着重要作用。
(三)行政规制。限制免责条款的消极作用还可以通过行政规制进行。行政机关可以建立事先审核制度，销售商制订的定式免责条款需先向主管行政机关——房地产管理机关申报核准后才可以使用。这样，行政机关就可以在审核时发现不公平的免责条款。
(四)社会团体规制。在我国，购房者还可以通过消费者协会，调解与销售商的纠纷。消费者协会还可以建议销售商停止使用对购房人不公平的免责条款。
商品房广告免责条款包括哪些
免责条款约定是商品房预售合同中的一项重要约定，直接关系到双方当事人的权利能否如期实现。对于购房者，购买预售房即期房因其现实的价格优惠及房屋选择的优先性而备受青睐，但购买期房追求的是一种期待利益，房屋建设的不确定性和合同权利的实现具有很大的风险。而对于出售方来说，房产正在开发建设中，到建成交付使用前还有很多不确定的因素会影响施工进程，开发商对未来可能发生的不可预知的阻却事由也要承担相应的投资风险。
故出售方往往通过签订补充协议规定免责条款，以尽量减少其投资风险，售房一方希望免责范围愈大愈好，而作为利益相对的购房者，则希望免责条款的范围愈小愈好。双方发生争议时，其争议焦点往往会围绕免责条款的问题展开。有地开发商为规避自身责任，往往在其销售广告或图片资料一般都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。

延伸阅读

结语：通过立法规制、司法规制、行政规制和社会团体规制等多种方式，对商品房预售合同中的免责条款进行规制。立法规制包括订定免责条款的条件、有效性要件、解释规则和无效后的法律后果等。司法规制赋予法院对免责条款进行审查和解释的权力，保护购房人的合法权益。行政规制通过事先审核制度限制不公平的免责条款的使用。消费者协会也可以通过调解纠纷和建议停止不公平免责条款的使用来规制免责条款。购房者和出售方在免责条款的范围上存在争议，这是双方争议的焦点。因此，免责条款的规制对于保护购房者的权益和减少开发商的投资风险至关重要。

法律依据

中华人民共和国保险法（2015修正）：第二章保险合同第一节一般规定第十九条采用保险人提供的格式条款订立的保险合同中的下列条款无效：
（一）免除保险人依法应承担的义务或者加重投保人、被保险人责任的；
（二）排除投保人、被保险人或者受益人依法享有的权利的。
中华人民共和国保险法（2015修正）：第二章保险合同第三节财产保险合同第五十一条被保险人应当遵守国家有关消防、安全、生产操作、劳动保护等方面的规定，维护保险标的的安全。
保险人可以按照合同约定对保险标的的安全状况进行检查，及时向投保人、被保险人提出消除不安全因素和隐患的书面建议。
投保人、被保险人未按照约定履行其对保险标的的安全应尽责任的，保险人有权要求增加保险费或者解除合同。
保险人为维护保险标的的安全，经被保险人同意，可以采取安全预防措施。
中华人民共和国保险法（2015修正）：第四章保险经营规则第一百一十三条保险公司及其分支机构应当依法使用经营保险业务许可证，不得转让、出租、出借经营保险业务许可证。

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