双方签订合同后，如无约定原因或因买方原因导致卖方可以不交房，若卖家逾期腾房，那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任，或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。
一、签订二手房买卖合同后卖家反悔怎么办
市民李先生问：2017年10月，他和二手房卖家在中介处签订了一份《二手房买卖合同》，约定转手广州市天河区一套房子，在签订合同当天支付20万定金。卖家应在签订合同45天内办理注销抵押登记，双方在房管局递件当天支付首付款，房屋尾款由李先生通过银行贷款，贷款不成功由李先生现金支付尾款。一方违约，卖方不卖或者买方不买，都应按照房屋合同总价的10％支付对方违约金。卖方延期交房的，每日支付万分之三违约金。买方延期付款的，每日支付万分之三违约金。延期付款超过十天的，卖方有权解除合同。
与卖家签订合同后，李先生立即银行转账20万定金给卖家。但是快到45天了，卖家都还没有任何办理注销抵押登记的动静。李先生主动催促卖家，卖家的回复其资金紧张，注销抵押的资金不足，于是双方协商，李先生提前支付了部分首付款50万给卖家。过了几天卖家仍然不办理注销抵押登记，说是房子卖得太便宜了，有新的买家买，可以多卖50万。卖家打算退回定金、部分首付款再赔偿李先生5万元损失费。但是李先生觉得这个方案并不是自己想要的，他该怎么办？
广东广信君达律师事务所资深律师李龙龙解答：《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依约履行。在确认卖家违约的情况下，李先生可以选择不再购买房屋，要求卖家返还定金、部分首付款以及支付房屋合同总价的10％的违约金。李先生也可以选择继续购买房屋，要求卖家继续履行《二手房买卖合同》，要求卖家办理注销抵押登记手续，并协助李先生将该房产过户至李先生名下。
李律师建议，由于二手房市场交易火热，《二手房买卖合同》签订后几个月，房屋的价格可能还会继续上涨，这时卖家可能会反悔。遇到此种情况，买家应该及时固定卖家违约的证据，必要时可以委托律师介入，进一步主张卖家承担违约责任或者是继续履行合同。一旦买家发现卖家有违约的情形，应及时处理，不应一直无谓的拖延。否则可能导致本来是卖家违约，最终被法院认定为买家违约。
二、购买有抵押的房产应注意什么
在日常交易中主要采用第一种方式，如果卖家用自有资金提前还贷后再过户交易，对买家来讲则不存在风险，不过实务中卖家往往要求买家先付一部分首付，用首付帮其提前还贷。这时，买家务必把握好以下两点：
(一)要尽量压缩付首付至过户的时间。
如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：
1、卖家要向银行预约还款时间；
2、在约定的时间到银行还贷，银行在还款当天或还款后几日内出《他项权证》；
3、卖家在取得《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续；
4、办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。
因此，买家将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样买家首付的风险就会越小，交易会越安全。
买家错误的做法是：在签订买卖合同当天就支付首付，等到合同约定过户的时间再到交易中心过户，这种做法使买家完全失去了对首付控制和监管，而卖家则完全有可能将首付挪作他用而不去提前还贷。
买家正确的做法是：向卖家的贷款银行了解提前还贷的时间，争取在合同中约定付首付和提前还贷在同一天，并要求卖家在取得《他项权证》的当天就到交易中心办理抵押注销手续。
(二)尽量将首付直接付到卖家的贷款银行。
为防止卖家收受首付后挪作他用，买家可要求卖家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与卖家一同到银行，将首付直接划给卖家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。
与抵押类似的还有典当，有典当的房产也要先还清典当公司的借款才能过户。
如果卖方不能自行还贷，买方也不愿意用首付还贷时怎么办？在这种情况下买卖房屋，应当取得抵押权人的同意，但通常抵押权人是不会同意的。而且，抵押没有注销，房地产交易中心也不会办理过户交易手续。
三、二手房交易卖家违约的处理办法
1、针对拒签居间协议和拒收定金：
如果卖家在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，卖家即使不签，也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让卖家签字，再让买方签字。
卖家虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金，所以如果卖家不签收的话，那么意向金就不会变成定金，卖家毁约就不会受到定金罚则的处罚。中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于卖家收了定金，卖家毁约就要承担定金罚则。2、签订居间协议后双倍返还定金
通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。
在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。
3、签订居间协议后拒签买卖合同
居间协议签订后，房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有：
(1)居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的，但签居间协议的人是父亲或者丈夫，由于签约人不是产权人，所以房东主张居间协议是无效的，要求退款了事。
(2)房东在签订居间协议时还未取得房屋产权，所以房东认为没取得产权就签的合同无效，要求退款了事。
如果有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌，或者签署过佣金确认书、委托书等文件，那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明，那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任，赔偿买方的损失。
如果房东购买的是期房、拍卖房，或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中，此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证，但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权(如)，或者产权是别人的，那合同就是无效的。根据法律规定，无效的合同应由过错方承担赔偿责任，买方有权要求房东赔偿经济损失。
4、签订购房合同后房东拒绝过户房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但可能会制造一些借口，要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最终发信称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。书面催告应当同时抄送中介一份。买方应尽量不要延期，如延期应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被法院认定违约。