母公司以房地产投资入股子公司涉税问题-法律问答|晖律网

一、增值税
      根据《营业税改征增值税试点实施办法》( 财税〔2016〕36 号)第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
      第十一条规定，有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。母公司将厂房投资入股换取子公司的股权行为属于有偿取得“ 其他经济利益”，属于销售不动产行为，应按规定计算缴纳增值税。
      根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第13号)中的规定:
      纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。
      二、土地增值税
      根据财税2021年第21号《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》规定，单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
      但上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。同时，一般认为直接投资并不符合改制重组的范围，不能享受上述政策。
      三、企业所得税
      根据《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》(财税〔2014〕116号)
      第一条:“居民企业(以下简称企业)以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。”
      第二条:“企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。”
      第三条:“企业以非货币性资产对外投资而取得被投资企业的股权，应以非货币性资产的原计税成本为计税基础，加上每年确认的非货币性资产转让所得，逐年进行调整。被投资企业取得非货币性资产的计税基础，应按非货币性资产的公允价值确定。”
      当然，母公司将房产投入子公司还有一种方式叫资产划转，根据《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2014〕109号)的规定:
      第三条，“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理:
      1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。
      2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
      3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。”
      四、印花税
      企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按“ 产权转移书据” 税目征收印花税，投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。
      另外，子公司需对注册资金及资本公积增加的部分缴纳万分之五的印花税，并根据《财政部税务总局关于对营业账簿减免印花税的通知》(财税〔2018〕50号)规定，可享受减半征收优惠政策。
      五、契税
      由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人，因此，以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。
      根据《财政部税务总局关于继续执行企业事业单位改制重组有关契税政策的公告》(财政部税务总局公告2021年第17号)的规定，......六、资产划转对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
      同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
      母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

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