非房屋拆迁的补偿方案如何制定？-法律问答|晖律网

非房屋拆迁的补偿方案如何制定？

回答于2024-05-07 阅读（2797）

律师回答

摘要：住改非房屋拆迁补偿的核心内容包括：根据房屋实际用途、经营情况和纳税等实际情况给予适当拆迁补偿；根据房屋用途的具体情况，按照商业用房或住宅的补偿标准进行补偿；通过相关证照、完税凭证、租赁手续和房屋实际使用现状等方式认定住改非房屋；国家对住改非的认定和赔偿情况进行了明确规定，司法实践中需按照法律规定处理，避免法律适用错误。

一、住改非房屋拆迁时如何补偿?
对拆迁范围内，产权为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的手续，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。另外，《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定：被征收房屋或者其类似房地产有经济效益的，应当选用收益评估法。根据上述规定可以看出的是，法律并未对“住改非”房屋补偿作有具体的补偿标准。实践中，由于各地区基本情况不同，在“住改非”房屋补偿上也出现了不同的做法：
1、按照房屋的实际用途补偿，也就是说更够具体认定房屋确实是用于经营使用的，按照商业用房的具体补偿标准补偿，房屋是住宅的就按照住宅的具体补偿标准补偿。
2、住宅房屋用于经营使用的，根据住宅房屋的实际状况，比如是否持续经营、是否有营业执照、是否沿街等相关情况，再根据商业用房的具体补偿标准估价补偿。
3、住宅房屋用于经营使用的，按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋拆迁补偿估价金额的平均值确定。
4、按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要是住宅房屋用于经营使用的时间较短，尚不支持作为非住宅补偿的。
5、住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。
二、住改非房屋的认定
第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等相关证照可以直接认定房屋的实际用途。
第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于住改非。
第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。
第四、房屋实际使用现状。
第五、实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，某些地区出现临近拆迁前，被拆迁户将住宅用于租赁或是经营的情况，此类房屋不能按照“住改非”补偿。
国家对于住改非的相关事项的认定出台了一系列的法规，对于房屋拆迁的相关赔偿情况也进行了明确的规定，在司法实践中，对于相关情况的处理和认定上，必须按照法律规定的相关规定来进行处理，避免出现法律适用错误的情况。

延伸阅读

结语：针对住改非房屋的拆迁补偿问题，根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，法律并未对此作出具体的补偿标准。实践中，各地区出现了不同的做法，如按照房屋实际用途补偿、根据房屋状况和经营情况进行补偿等。对于住改非房屋的认定，可以依据相关证照、完税凭证、租赁手续以及房屋实际使用现状等进行判断。在处理和认定相关情况时，必须依据法律规定，避免出现法律适用错误的情况。

法律依据

国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章补偿第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章补偿第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
国有土地上房屋征收与补偿条例：第三章补偿第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

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