宅基地是否可转让？-法律问答|晖律网

宅基地是否可转让？

回答于2024-04-28 阅读（2386）

律师回答

摘要：我国宅基地使用权可以在一定条件下转让，但不允许买卖。转让给本集体经济组织成员经过同意是有效的，但转让给非本组织成员是无效的。宅基地使用权具有人身属性，非本组织成员无法取得。对于转让房屋的协议，如果受让方是本组织成员，合同有效；如果不是本组织成员，合同可能无效，违法行为可能损害社会公共利益。宅基地使用权的取得、行使和转让应遵守相关法律和规定。

目前我国宅基地不允许买卖，宅基地使用权在一定条件是可以转让的。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
从受让的主体上，可以分为向本集体经济组织成员和非本集体经济组织成员转让。
如果受让方也是本集体经济组织成员，经过集体经济组织同意，则应当认定买卖行为有效。宅基地属于集体所有，其所有权属于集体，而农民作为经济组织的成员，対于宅基地拥有的是用益物权，即使用和收益的权利，其处分宅基地使用权的行为属于无权处分。无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。所以，如果事后经过农村集体组织同意，应当认定合同有效。反之，则应认定其合同无效。也就是说，对于此种情况，取得农村集体经济组织的同意，以及进行登记是转让有效的前提。
而向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为是无效的。宅基地属于集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。且宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。
然而，在现实当中转让农村宅基地使用权的形式主要表现为农村居民对其在宅基地上建造的自有房屋进行转让，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。农村居民在宅基地上建造的房屋属于农民个人所有，这一点不存在争议。
在这种情况下，如果受让方是本集体经济组织的成员，则其有效无效的区分与前述情形一样。
如果房屋买卖合同的受让方不是本集体经济组织成员，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。据此，似乎可以认定，转让房屋的协议是有效的，其实不然，理由是：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

延伸阅读

结语：综上所述，我国宅基地使用权在一定条件下可以转让，但不允许买卖。城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。对于向本集体经济组织成员转让的情况，需经过集体经济组织同意，否则合同无效。而向非本集体经济组织成员转让农村宅基地使用权的行为也是无效的。因此，在转让宅基地使用权时，必须取得农村集体组织的同意并进行登记，才能确保转让的有效性。在现实中，农村居民对自有房屋进行转让是合法的，但需遵守法律法规，不得损害社会公共利益。总之，宅基地使用权的取得、行使和转让应遵守相关法律和国家规定。

法律依据

中华人民共和国防沙治沙法（2018修正）：第四章沙化土地的治理第三十一条沙化土地所在地区的地方各级人民政府，可以组织当地农村集体经济组织及其成员在自愿的前提下，对已经沙化的土地进行集中治理。农村集体经济组织及其成员投入的资金和劳力，可以折算为治理项目的股份、资本金，也可以采取其他形式给予补偿。
中华人民共和国农业法（2012修正）：第九章农民权益保护第七十一条国家依法征收农民集体所有的土地，应当保护农民和农村集体经济组织的合法权益，依法给予农民和农村集体经济组织征地补偿，任何单位和个人不得截留、挪用征地补偿费用。
中华人民共和国农民专业合作社法（2017修订）：第八章扶持措施第六十八条农民专业合作社从事农产品初加工用电执行农业生产用电价格，农民专业合作社生产性配套辅助设施用地按农用地管理，具体办法由国务院有关部门规定。

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