如何防范房地产市场中一房多卖的欺诈行为?-法律问答|晖律网

如何防范房地产市场中一房多卖的欺诈行为?

回答于2024-05-04 阅读（2705）

律师回答

摘要：本文探讨了房地产交易中购房消费者与抵押权人、工程款权利人等之间的权利冲突问题,并提出了相应的解决方案。为减少纠纷的发生,可以采取以下措施:加大房地产预售商品房的管理监督力度,规范抵押权人和工程款权利人的行为,加强购房人与各权利人之间的沟通和协商,以及提高购房者的法律意识。在预售过程中,政府相关部门还应做好跟踪监督工作,严格审查每套房屋、每栋楼房的销售是否合乎相应法规的要求,从根本上堵住重复售房的漏

由于同一房屋上存在多个权利，各权利人只能就同一财产寻求权利保护。如果购房人要求办理房屋两证，但如何避免购房消费者与抵押权人、工程款权利人等之间的权利冲突，减少纠纷的发生呢？

为了解决这个问题，可以采取以下措施：

1. 加大房地产预售商品房的管理监督力度。
2. 规范抵押权人和工程款权利人的行为，以避免权利冲突的发生。
3. 加强购房人与各权利人之间的沟通和协商，以减少纠纷的发生。
房地产业急剧升温，发展速度，加强政府相关部门对其进行有效的监管，则显得尤为必要和迫切。政府管理部门严格要审查房地产企业的资质，确保该类企业完全具备房地产开发资质的实质要件。要加强对房屋销售的监督管理工作，切实履行监督管理职责，从源头上避免一房两证、一房两卖现象的发生。
(二)严格审批房屋预售许可证和严格监督房屋预售、抵押登记，确认开发商完成国家预售规定的配套建设和交纳应缴的费用，并完成预售前的所有法定行为，达到五证齐全的前提下，方可指令预售许可，发给开发商预售许可证。在预售过程中，相关政府部门还得做好跟踪监督工作，严格审查每套房屋、每栋楼房的销售是否合乎相应法规的要求，从根本上堵住重复售房的漏洞。
(三)理顺管理权责关系，建立快捷查询系统。
房地产管理部门必须花大力气理顺各级职能，做到上下衔接，同级权责范围明确，避免多头管理、重复管理。要从方便群众、遏制欺诈的原则出发，建立快捷有效的房地产权证、查封抵押登记电脑查询系统，避免一房多卖、一房多抵的现象发生，构筑房地产反欺诈机制。
(四)提高购房者的法律意识。
在房地产交易火暴的今天，因为购房被骗的乏其人。为了能防止不法开发商行骗，除了在思想上提高警惕，还要有自我保护意识。
最高人民法院2003年5月7日公布、6月1日施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)明确规定，具有下列情形之一，买房人可以要求双倍赔偿：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;三是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;四是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已抵押的事实;五是出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。具备上述五种情况情形之一的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
这一规定将较好地遏制和制裁恶意违约、欺诈等严重损害市场交易安全的行为。买房人在买房时应详细询问开发商是否有上述五种情况，并将此情况通过录音方式记录下来，作为证据保留。如果发现开发商可能存在上述情况，应亲自去房地产管理部门咨询预购房和在建工程的有关情况，认真审查，核实开发商或原产权人提供的证件是否真实合法有效，同时还要落实该房是否已被查封、抵押情况。为防止开发商或原产权人再次将该房抵押贷款或重复出售，必须尽快办理预售合同的备案登记或产权登记。

延伸阅读

预售许可证和产权登记是房地产项目中非常重要的环节。预售许可证是指房地产开发商在销售房屋之前，向政府申请的一种许可，允许在一定期限内进行预售。而产权登记则是指房屋所有权的转移登记，只有经过产权登记，购房人才能够获得房屋的所有权。

为了确保五证齐全，开发商在预售之前需要向政府申请并获得土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。预售时，还需要向房地产管理部门申请办理产权登记手续。

然而，一些开发商在预售过程中存在五证不全的情况，这会给购房人带来一定的风险。因此，对于开发商来说，应当严格按照相关规定办理预售许可证和产权登记手续，确保房屋预售的五证齐全。同时，购房人也应当仔细审查开发商的预售许可证和产权登记手续，避免购买到五证不全的房屋。

结语：由于同一房屋上存在多个权利，各权利人只能就同一财产寻求权利保护。购房人要求办理房屋两证，但如何避免购房消费者与抵押权人、工程款权利人等之间的权利冲突，减少纠纷的发生呢？政府管理部门应严格审查房地产企业的资质，确保该类企业完全具备房地产开发资质的实质要件，加强对房屋销售的监督管理工作，切实履行监督管理职责，从源头上避免一房两证、一房两卖现象的发生。同时，还应建立快捷有效的房地产权证、查封抵押登记电脑查询系统，避免一房多卖、一房多抵的现象发生，构筑房地产反欺诈机制。购房人应提高法律意识，在买房时详细询问开发商是否有上述五种情况，并将此情况通过录音方式记录下来，作为证据保留。如果发现开发商可能存在上述情况，应亲自去房地产管理部门咨询预购房和在建工程的有关情况，认真审查，核实开发商或原产权人提供的证件是否真实合法有效，同时还要落实该房是否已被查封、抵押情况。为防止开发商或原产权人再次将该房抵押贷款或重复出售，必须尽快办理预售合同的备案登记或产权登记。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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