应该怎样判定农村房屋买卖合同是否有效-法律问答|晖律网

应该怎样判定农村房屋买卖合同是否有效

回答于2024-04-10 阅读（2367）

律师回答

摘要：1999年，国务院办公厅发布通知，禁止农民向城市居民出售住宅，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。2007年，国务院发布通知，规定农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得购买、农民住宅或“以其他形式非法转让土地”。2007年，《市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》确立了买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合

1999年4月，国务院办公厅发布了一份通知，名为《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地》。通知的第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。同时，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年12月国务院又发出《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买、农民住宅或“”。
2007年《市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》确立了此类合同的效力“以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”的基本原则。理由
(1)，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。理由
(2)，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是明确禁止的。理由
(3)，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。理由(4)，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
现实中，该原则在对于一时间轰动全国的北京市宋庄“画家村”案件的审判中得到了充分体现。在画家李*兰和卖房农民马*涛买房纠纷一案，经过2007年的一审二审，北京市二中院依据“农村居民不得出售宅基地给城市居民”的有关规定，判定房产买卖无效。李*兰败诉失房，马*涛则被判返还李*兰总计9.3万元的卖房款与补偿款。而北京二中院同时又以买房画家“信赖利益损失”为主要理由支持败诉方反诉。在另两起案件中经过法庭调解，村民与两位艺术家最终达成以下协议：(1)双方签订的买卖协议无效;(2)被告方可以在房屋中继续居住直至房屋之日止;(3)如遇房屋拆迁，地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款归被告所有，土地补偿款归原告所有。
2.《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续”和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定“依法转让地上建筑物、构筑物等附着物致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。这是法律规定中最直接的关于房屋买卖无效的法律依据。1991年4月，北京市某区某乡农民甲与邻乡农民乙签订卖房协议，双方支付价款交付房屋及相关证件但没有办理房屋过户登记手续及宅基地权属变更登记手续。1995年乙病故。2004年8月，乙妻向海淀法院提起诉讼，请求法院判令甲、乙双方签订的房屋买卖合同无效，理由是该房屋买卖未办理相关手续。该区法院审理后认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：“集体所有的土地依照法律规定属于农村集体所有。”“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，变更证书。”“农村居民建住宅，使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”甲与乙买卖房屋的行为，未经有关部门批准，双方所签订的买卖房屋的协议书无效。
3.根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。《省民事审判工作座谈会纪要2005》中关于农村私有房屋买卖合同的效力认定问题的意见为,“《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件，所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制，只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移，依据当前我国的土地法律和政策，结合审判实践经验，因此，农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定合同有效。”
4.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，如果农民的房屋允许其自由买卖，那么也就是允许农民将其房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了。

延伸阅读

农村房屋买卖合同的法律依据与裁判实践分析

在农村房屋买卖中,常常会出现一些特殊的法律问题,如土地使用权、农村土地承包经营权等。本文将探讨农村房屋买卖合同的法律依据与裁判实践。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》,农村房屋的所有权和使用权受法律保护。农村房屋买卖合同的签订和履行应当遵守这些法律法规。

在裁判实践中,农村房屋买卖合同纠纷常常涉及土地使用权和房屋所有权。如果房屋买卖合同中涉及到土地使用权,应当依据《中华人民共和国土地管理法》进行裁判。如果房屋买卖合同中涉及到房屋所有权,应当依据《中华人民共和国农村土地承包法》进行裁判。

此外,在裁判实践中,还需要注意合同的签订程序和内容。如果合同签订程序不规范或者合同内容违反法律法规,可能会导致合同无效或者被撤销。

农村房屋买卖合同的法律依据与裁判实践需要依据相关法律法规进行裁判,同时也需要注重合同签订程序和内容,确保合同的有效性。

结语：1999年4月，国务院办公厅发布了一份通知，名为《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地》。通知的第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。同时，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年12月国务院又发出《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，通知指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买、农民住宅或“”。2007年《市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》确立了此类合同的效力“以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”的基本原则。理由：(1)房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的；(2)宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让；(3)目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护；(4)认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益。

法律依据

最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）(2016-02-22)\t第二十一条\t具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
最高人民法院关于适用《民法典》时间效力的若干规定(2020-12-29)\t第二十五条\t民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。
最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）(2009-04-24)\t第一条\t当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。

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