(一)抵押人必须具备主体资格。
即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权;
(二)抵押物必须符合法律规定。
从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《民法典》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。
1、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺院等公共福利事业的不动产;
2、军队的房地产(一般是不能作为抵押物的);
3、有产权纠纷的房地产;
4、产权关系不清的房地产;
5、被法院或国家司法机关裁定予以冻结、扣押、监管或以其他形式限制的房地产;
6、由国家计划即将拆迁的房地产;
7、在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产;
8、没有地上建筑物的农村集体土地(不包括荒山、荒地等);
9、已作过抵押但未经前抵押人书面同意的房地产也不能重复抵押;
10、违章建筑，或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物等。
上述十类不动产都属于不能作为抵押物的不动产，这类不动产即使在抵押双方签了抵押合同，也办不了抵押登记手续，所以是无效的。
(三)价值评估应该公允。
抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值;
(四)办理抵押登记。
依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。
一、银行会不会变更抵押权证
申请抵押权变更登记，应当由抵押人和抵押权人共同申请。
抵押人在未经抵押权人同意的情况下，在抵押物上增加权利人，属于变更抵押物权属，那么作为抵押权人的银行有权拒绝变更抵押人。
抵押权与债权一同转让时，须办理抵押权人变更登记手续。抵押物一般为不动产，而不动产物权以登记为公示方式，这也是各国立法通例。抵押权作为一种担保物权，也应遵循物权公示原则。因此抵押权的转让（变动）也应履行抵押权人变更登记手续，否则抵押权的转让将不能对抗第三人。
变更抵押权证的情形：
（一）主债权合同、抵押合同的合同要素发生变更的。
（二）同一房地产上存在多个抵押权时，抵押权顺位变更的；
（三）在建工程竣工并已办理房屋所有权登记的，在建工程抵押变更为房地产抵押权登记的；
（四）最高额抵押合同的最高债权额、债权确定期间变更的；
（五）将最高额抵押权设立前已存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围内的。
不动产抵押的条件
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