探讨解决购房人逾期付款问题的策略-法律问答|晖律网

探讨解决购房人逾期付款问题的策略

回答于2024-04-11 阅读（2449）

律师回答

摘要：买受人逾期付款解除合同的条件及其效力确认，买受人可能承担违约责任，违约金应根据约定或相关规定确定。合同双方约定不违法、不损害利益的情况下，应维护合同效力。

(一)符合买受人逾期付款解除合同的条件：买受人逾期付款，经催告后在合理期限内仍未履行，出卖人可申请解除合同。
(二)当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
所以，出卖人主张解除合同的，应当通知买受人。合同自通知到达买受人时解除。买受人有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
(三)因买受人逾期付款，买受人可能会承担合同约定的违约责任。
1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条相关规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
2、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

延伸阅读

结语：根据以上规定，买受人逾期付款符合解除合同的条件。出卖人应当通知买受人解除合同，并在通知到达买受人时解除。买受人如有异议，可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。买受人逾期付款可能需要承担合同约定的违约责任，包括根据相关规定计算的违约金或损失赔偿额。根据我国法律解释，只要合同约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，合同应当得到维护。因此，买受人以未按规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的主张不予支持。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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