二手房买卖房屋面积不符的处理方法-法律问答|晖律网

二手房买卖房屋面积不符的处理方法

回答于2024-04-19 阅读（448）

律师回答

摘要：二手房买卖合同的解除权可以通过协商达成一致解除合同，也可以在符合法定解约条件的情况下行使解除合同的权利。法定解约条件包括不可抗力、明确表示不履行债务、迟延履行债务、违约行为等。解除合同将消除合同效力，但受到严格限制。解除权只有具备的一方可以提出。

二手房买卖合同的解除权怎么行使?
1、由买卖双方协议解除合同买卖双方协议解除合同的意思是当买卖双方签订合同之后，在买卖双方均没有开始履行合同中固定的内容之前，双方当事人是可以通过协商解除该合同的。
在我国的民法典中，也有相关的规定。
民法典对于这种解除的规定在第五百六十二条，该条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。
2、法定解除合同这里所说的法定解除合同，指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当法定的解除条件具备时，享有解除权一方如想要解除合同是可以解除合同的。
这种解除是有解除权的一方依据民法典中关于解除权的规定解除合同的情况，由于这种解除会完全消除合同的效力，与合同应当信守的原则是背离的，所以民法典有着严格的限制，根据民法典第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形根据该条的规定一般只有在当事人一方严重违反合同约定的情况下才能使对方具有解除权，这就是理论上所称的根本违约。
3、在具备约定解除条件时可以解除合同指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当约定的解除条件具备时，因享有解除权一方的意思表示，使合同关系溯及既往地消灭。
二手房买卖合同的解除权可以通过协商之后签协议来行使，也可以在符合法定解约条件的情况下行使解除合同的权利，这种情况只有具备解除权利的一方可以提出。
法定解约条件就是对方违约了，或者是不履行合同义务，或者是不可抗因素导致的合同没法继续等。

延伸阅读

结语：二手房买卖合同的解除权可以通过协商解除合同，也可以在符合法定解约条件的情况下行使解除权。根据我国民法典的规定，当事人可以协商一致解除合同，或者在特定情形下行使解除权，如不可抗力、明确表示不履行债务、迟延履行债务等。具备约定解除条件时，解除合同的意思表示可以使合同关系溯及既往地消灭。因此，买卖双方应当根据协商或法定条件，合理行使二手房买卖合同的解除权。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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