1、争取一步到位直接签订合同,不要交定金,也不要签订认购书等,否则,容易被动和受制约。实在要交定金,也不要交太多。虽然在签订正式合同之前,从法律上一般定金是可以退的,但大家不要给自己添麻烦。
2、按照法律规定,将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写,事前可准备一部小录音机,将开发商的口头承诺录下来。
3、签订合同时,按照法律规定,同时也签订物业管理协议,以防办理入住时物业管理费发生变化(涨价等)。
4、列明应交费用清单,避免乱收费。
一、如何防范房屋认购书风险
开发商采用《认购书》的形式销售楼盘。近两年,随着房价的飙升,开发商不再急于出售手中的楼盘,而是往往采取捂盘的方式拖延销售时间,谋取利益最大化。因此,开发商想出与意向购买人签订《认购书》的方式销售房屋。通常《认购书》书中仅写明购房意向和订金,不写明房屋的具体情况和相关违约责任等,因此,这种认购书在法律上无法认定为《预售合同》,而且,开发商将《认购书》中的订金写成言字旁的“订”,因此,面对开发商毁约,购房人又无法适用“定金罚则”,可见,开发商是早有准备。这样一来,《认购书》不但达到了开发商收取部分订金,回笼资金的目的,还免去了开发商捂盘惜售、哄抬房价后承担违约责任的可能。
怎样防范这种风险呢?此种风险是非常难避免的,这完全取决于意向购买人的购房需求,如果需求强烈,那么即使风险非常高,购买人也愿意签订《认购书》;相反,如果意向购买人的购房需求不强烈,那么购买人一般不会签订《认购书》。在与开发商签订法律文件时,一定要判断该文件是《预售合同》还是《认购书》,如果是后者,然后再判断定金是否能使用“定金罚则”,同时最好能够明确违约责任,以最大限度地保护自身权益。
认购协议系由出卖人制订,国家有关行政机关对订立认购协议无限制性规定,因此,出卖人和买受人对认购协议内容均要认真审核,尤其应注意认购协议中设置的对买受人不公平的条件。购房者最好请专业律师审核合同,因为有时候如果认购书具备符合商品房买卖合同特征的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同,购房合同直接影响着购房者的利益。
二、交定金注意事项有哪些
(一)一定要签协议
交定金时一定要和开发商/卖家签订定金协议或购房协议书,不能只在口头上承诺,交了就算交了定金了。如果没有协议,定金就没有法律效力。
(二)分清订金与定金
订金不是一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质。若购房者不履行合同义务,就不能要回订金;若开发商不履行义务,也不需要双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,购房者履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若购房者没有履行合同,则无权要求返还定金,开发商不履行合同的,应当双倍返还定金。在签订认购书时,要看清认购书上写的是哪种金,以免自己无法维护自身权益。
(三)将退定金事宜写进协议书
在买房时,交的定金能不能退,成为大多数购房者关心的问题。如果不能保证之后买房交易顺利进行,好在签订协议的时候,将退定金的相关条款写入协议书中。届时按照协议书中的规定解决问题,避免不必要的纠纷。