应该根据1990年〈城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)居住用地七十年;
(二)工业用地五十年;
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;
(五)综合或者其他用地五十年。
商业用地
1、商业用地是指规划部门根据城市规划所规章该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。
2、商业用地，是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。
土地续期
1、商业用地到期后的续期问题，现行法律没有明确规章，要按到期时的法律规章处置。对于土地上的房屋，有约定的，按照约定处置;没有约定的，也按到期时的法律规章处置。
2、《物权法》第一百四十九条住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规章办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规章办理。
商业用地变更
1、商业用地土地使用权最高年限为40年，住宅用地土地使用权最高年限70年，要想把商业用地改变成住宅用地缴土地出让金是肯定的.要想把一套房屋改变土地使用性质是不能的.按照现行土地出让办法的规章，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方法公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
2、改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准
国家规章土地的使用用途不同使用年限也不同，商业土地使用期限最长年限是40年，一般商店、旅游等等都属于商业用地，商业用地使用期限到期后可以续期，虽然现行法律对于土地续期没有明确的规章，但是双方可以按照约定处置，另外还可以按照规章把商业用地变为住宅用地。
