商品房预售（期房交易）与商品房销售（现房交易）存在一定的差异。由于预售交易具有不确定性和风险性，可能会出现类似于现房销售中不存在的风险点，例如交易地位不公平或销售方式不规范等。然而，这些风险最终由承购方承担。因此国家出台了相应的法律法规对商品房预售予以规制，而商品房预售许可证正是其中之一，也是最为重要的规制要件。
所谓的商品房预售许可证也就是开发商在预售商品房时所需要办理的相应主管部门的预售行政许可。商品房预售许可证产生的法律依据主要为《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条;《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条;《浙江省房地产开发管理条例》第二十五条;《商品房销售管理办法》第六条;《城市商品房预售管理办法》第六条等相关法律。上述法律法规都指向一点，即对于需要进行预售的商品房，应当按照法律法规所规定的条件及程序向相关行政主管部门申请预售许可;经行政主管部门审核核准预售许可之后，开发商才可以对外公开预售商品房。
笔者现将杭州地区办理商品房预售许可的相关条件及程序罗列于后，以供参考。
一、商品房预售许可证的核准条件
我国对商品房预售许可核准的条件规定如下：
(一)、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)、房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：
1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;
2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;
(五)、房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。
上述五点为申请商品房预售许可的相应条件，其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中，后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款，“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
在具备了上述条件之后，开发商才可以向房产主管行政部门提出预售许可申请。可以说，针对期房的不可预知性，相关部门已经出台了法律法规对预售条件予以限制，通过法律法规的强制性规范来减少期房购买人的风险。
二、申请商品房预售许可证所需要的材料
在房地产开发企业具备了申请商品房预售许可证之后，开发商可以向当地的房产主管行政部门递交申请表和申请所需随附材料，随附材料大多为证明开发商所要申请人的商品房已经具备预售条件的资料，具体由各地的房地产管理局确定所需材料。
杭州市房产管理局明确申请商品房预售许可证所需材料为以下19项内容：
1、商品房预售许可申请表(原件);
2、营业执照正本和副本(复印件);
3、房地产开发资质证书正本和副本(复印件);
4、申请项目计划文件(复印件);
5、项目设计批复(复印件);
6、建设用地规划许可证(复印件);
7、土地出让合同或建设用地批准书(复印件);
8、土地使用证(原件及复印件);
9、建筑工程施工许可证(原件及复印件);
10、建筑工程规划许可证及附件附图(原件及复印件);
11、建筑总平面图(复印件);
12、标准地名批准使用证(复印件);
13、银行同意抵押土地在建商品房预售的函(原件);
14、银行出具预售款监督方案(原件);
15、工程形象进度鉴证单(原件);
16、物业用房缴交确认单(原件);
17、拆迁安置情况说明(原件);
18、拆迁安置用房核查登记表(原件);
19、房号清单。(以上资料均为一份)
上述19项为杭州市房产管理局所列明的申请材料，其中2-3项为对开发商进行房产开发资质审查;4-11项为对申请预售房屋的建设及用地手续是否完备情况进行复核;如果开发商在开发过程中将土地使用权抵押给银行的，需要有第13项材料。
第14项银行出具预收款监督方案源于《房地产管理法》第四十五条的规定，“商品房预售所得款项必须用于有关工程建设。”根据上述规定，中国人民银行杭州中心支行和中国银行监督管理委员会浙江监管局近期联合下发了《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，规定批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，预售资金须存入专用存款账户;未签订商品房预售资金监管协议书的项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》;商品房预售资金使用实行封闭式管理，开发商申请使用预售金应向监管银行提出申请;商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。该暂行办法于2010年11月1日起实施。
工程形象进度单的审核是为了确定工程的施工进度是否已经具备相应预售条件，
三、申请商品房预售许可证的流程
房地产开发企业在具备相关条件及持有相关完整的资料之后，就可以向杭州市房地产管理局市场管理处提交许可申请，市场处工作人员接受申请后会对相关资料进行初审，在初审通过之后相关资料送市场管理处处长复审。在复审通过之后，相关资料送分管副局长审批。经审查申请人的申请符合许可条件的，由审核人员制作许可证书并通知申请人领取商品房预售许可证;如果经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定，申请人若对决定不服，可以依据行政许可法提请行政复议或是行政诉讼。该行政许可会在5个工作日作出，并公示3天。开发商在领取许可证后就可以组织开展商品房预售工作。

商品房预售许可证是房地产开发企业进行商品房预售的必要证书，根据《商品房预售管理办法》的规定，需要提交以下材料：

1. 土地使用权证书：证明土地的权属归属，是商品房预售的前提条件。
2. 建设工程规划许可证：证明房屋建设的合法性，也是商品房预售的必要条件。
3. 施工许可证：证明房屋施工的合法性，同样是商品房预售的必要条件。
4. 商品房预售许可申请表：是商品房预售的核心材料，需要详细描述预售商品房的基本情况、销售价格、付款方式、交付时间等内容。
5. 商品房预售合同：是商品房预售的法律依据，需要明确约定预售商品房的有关事项，包括商品房的名称、位置、数量、价格、付款方式、交付时间等。

以上材料是商品房预售许可证申请必须提交的全部材料，任何单位和个人不得擅自变更商品房预售许可申请内容。如果房地产开发企业需要进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请商品房预售许可，并在申请时提交上述材料。

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第六条 商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
商品房销售管理办法：第六章 法律责任 第四十四条 国家机关工作人员在商品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。