购房合同无效的原因及解决方法-法律问答|晖律网

购房合同无效的原因及解决方法

回答于2024-04-15 阅读（460）

律师回答

摘要：购房合同无效的情况包括：开发商违法售房、欺诈胁迫购房者、设计变更未经同意、面积误差超过3%、主体结构质量不合格、无民事行为能力者签订、出卖人未告知抵押或一房多卖、开发商隐瞒拆迁安置房事实、延期交房超过合理期限、出卖方原因导致无法办理房产证。

购房合同无效有哪些情况：
1、开发商违反法律法规如果开发商在没有取得预售证的情况下就向购房者出售房屋签订商品房买卖合同，则购房合同无效。
2、开发商存在欺诈、胁迫购房者签订合同对于开发商误导导致购房人产生重大误解，或者开发商胁迫购房者违背真实意思而签订房屋买卖合同是无效的。但是购房者需要进行举证来申请法院和仲裁机构予与变更或者撤销。
3、交付房屋的套型和设计不符开发商私自变更设计包括户型、面积朝向等事先没有经过购房者同意的，购房者有权要求退房，购房合同无效。
4、房屋面积误差超过3％开发商实际交付的房屋实测面积与合同该约定的建筑面积或者套内面积误差绝对值超过3％，购房者有权要求退房，购房合同无效。
5、房屋主体结构质量不合格房屋主体结构指的是承重墙、梁、柱等，经工程质量检测机构核验，确属主体结构不合格的，购房人有权退房，购房合同无效。
6、无民事行为能力或者限制行为能力人签订房屋买卖合同无民事行为能力的人或者限制行为能力的人需要由法定代理人签订购房合同，否则合同无效。这里主要是在二手房买卖中比较常见。
7、出卖人未告知买受人买房再次抵押签订买卖合同后，出售人未告知买受人又将房屋抵押给第三方，合同无效。或者一房多卖的行为，购房合同是无效的。
8、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房开发商将拆迁安置房出售给购房者，签订的购房合同无效。
9、延期交房超过合理期限出卖人迟延交付房屋，三个月的合理期限内仍未能履行交付房屋任务的，购房合同无效；
10、出卖方原因导致无法办理房产证商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。

延伸阅读

结语：购房合同无效的情况有很多，包括开发商违反法律法规、存在欺诈胁迫、交付不符套型设计、面积误差超过3%、主体结构质量不合格、无民事行为能力或限制行为能力人签订、出卖人未告知抵押或一房多卖、开发商隐瞒事实出售拆迁安置房、延期交房超过合理期限以及出卖方原因导致无法办理房产证等。在这些情况下，购房合同将被视为无效。购房者应当了解自己的权利，并在需要时向法院或仲裁机构申请变更或撤销合同。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。

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