北京市二手房个税计算规则-法律问答|晖律网

北京市二手房个税计算规则

回答于2024-04-28 阅读（807）

律师回答

摘要：文章介绍了不同类型房屋在个人所得税方面的计算方法，包括商品房、经济适用房和已购公房。同时，文章也提到了针对二手房交易中的个人所得税的优惠规定，以及目前个人所得税的缴纳政策。

①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，
即商品房，个税=(转让收入-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费-转让该套住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高10%装修费用、房款利息等)*20%。
②经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。
即个税=(转让收入-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，以及按规定交纳的土地出让金-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高15%装修费用、房款利息等)*20%
③已购公房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。
即已购公房，个税=[转让收入-(原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款+加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费)-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高15%装修费用、房款利息等]*20%。
为了保护普通市民的合法权益，108号文件同时对二手房交易中的个人所得税也有相应的优惠规定，即对个人转让自用5年以上(以产权、完税凭证为界)，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税;对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。
现阶段个人所得税的缴纳政策仍然沿用上述通知的缴纳方式，即
转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，差额20%征收个人所得税(若无房屋原值凭证按网签价1%征税);
转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

延伸阅读

结语：根据以上规定，个人所得税的征收方式根据不同类型的房屋有所区别。对于商品房，个人所得税的计算公式为转让收入减去购房时实际支付的房款及相关税费等费用，再乘以20%。对于经济适用房和已购公房，个人所得税的计算公式也有相应的规定。此外，108号文件还针对二手房交易中的个人所得税给予了一定的优惠政策，对于满足特定条件的个人，可以享受免征个人所得税或者退还纳税保证金的待遇。目前，个人所得税的缴纳政策仍然按照上述规定执行，即根据房屋的使用年限和性质进行差额征税或者免税。

法律依据

中华人民共和国城市维护建设税法：第三条契税税率为百分之三至百分之五。
契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
中华人民共和国契税法：第三条契税税率为百分之三至百分之五。
契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
中华人民共和国城市维护建设税法：第四条契税的计税依据：
（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；
（二）土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额；
（三）土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定核定。

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