遇到二手房过户问题，怎么办？-法律问答|晖律网

遇到二手房过户问题，怎么办？

回答于2024-04-22 阅读（2810）

律师回答

摘要：买二手房原房主不配合过户，可通过向法院起诉解决。购房者需注意房屋产权证和土地证是否齐全，是否被抵押，土地使用年限等。还需检查房屋质量、是否被出租，产权人姓名与卖房人身份证姓名是否一致。如有共有人，需出具书面同意证明。合同需包括物业管理交接和户籍迁移等细节。可留房款作为保证金，待物业管理交接、户籍迁移后再付清房款。对贷款未办下来的情况，可事先约定解决办法。

一、买二手房原房主不配合过户怎么办?
1、由于户口不能强制迁出，如果你们合同上没有约定户口违约的问题的话，法院也不会受理。
2、关于房东户口没有迁出的通常处理方式。
如果购房者是本地户口的，新户和上家户口可以并存。
如果购房者是外地户口的，新户可以通过购房入户的政策先取得入户资格，然后通过上述1的方式将上家户口迁出后办理入户手续。
3、上家户口并存的影响。
基本没有什么大的影响，在有线电视、管道煤气等方面可能会有一些隐患。但如果你卖房子的时候，买方知道这个房子里有这么多户口没迁出，可能会产生一定的影响。
二、如何避免二手房买卖纠纷
第一，检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全(有些房本是两证合一的);
第二，是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载;
第三，检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租;
第四，要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。
第五，看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷;
第六，对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。
第七，买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。第八是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定，可以设立一个期限，如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款，双方的解决办法。
对二手房进行过户手续的办理，很显然是需要原房主进行配合的。要是遇到对方不配合办理过户的情况可以通过向法院起诉的方式来解决，这也是一个比较有效且合法的方式。同时，购房二手房还需要注意一下常见的纠纷，否则的话只会给自己的带来麻烦。

延伸阅读

结语：购买二手房时，若原房主不配合过户，可通过向法院起诉解决。若购房者为本地户口，新户与上家户口可并存；若购房者为外地户口，可先通过购房入户政策取得入户资格，再迁出上家户口。上家户口并存对大部分方面影响不大，但可能在有线电视、管道煤气等方面存在隐患。此外，为避免二手房买卖纠纷，需检查房屋产权证和土地证是否齐全，是否存在抵押和土地使用年限问题，以及房屋质量和出租情况。同时，在签订合同时，应注意物业管理交接、户籍迁移等细节，并可留存部分房款作为保证金，确保交付合规。对无法办理按揭贷款的情况，可在合同中约定解决方式。购买二手房需原房主配合过户，否则可通过法律手段解决，并应注意常见纠纷，以免自身麻烦。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章房地产交易第二节房地产转让第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

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