1、抵押设定前已经预售。
《城市房地产管理法》规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。这在很大程度上要求开发商自觉遵守规定，及时地办理登记备案手续，只有及时办理了登记备案手续，登记机关才能核实在建商品房进行抵押时已经预售的范围并将这一范围剔除。但这只能依赖于开发商及购房者的主动，登记机关无法强制。如果开发商为获得需要的贷款额度而隐瞒已预售情况，一旦银行行驶优先受偿权，购房者的权益将难以保障。
2、抵押设定后进行预售。
按照《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押人在征得抵押权人同意的前提下可以将已抵押的房地产进行转让，所得价款用来清偿所担保的债权。开发商以在建商品房进行抵押以后，并不停止对商品房的预售，否则开发商将无从还贷。但这种预售必须先取得银行的书面同意，即银行先书面同意解除预售部分的抵押关系，开发商才能与购房者签订合同。银行为保障抵押权的实现，必然要求开发商先向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供其他等值财产作担保。但现实中存在一些开发商钻空子，在未经抵押权人的同意且未告知购房户的情况下，将已设立抵押的在建工程预售给购房户的情形，且销售所得价款又并未向抵押权人清偿债权，从而导致购房人迟迟无法办理商品房买卖合同登记备案，一旦房地产开发企业再遇上资金周转问题，银行行使优先受偿权，也将严重损害购房人的利益。
3、在建工程抵押与商品房预抵押形成重复抵押。
很多购房者在签订预售合同时，随即就要办理商品房期权抵押。在时间上，办理商品房期权抵押可能是在在建工程抵押以前，也可能是在在建工程抵押以后，但无论属于何种情况，都会形成重复抵押，这种重复抵押中抵押的标的看起来一个是物、另一个是权利，但实际权益的重叠是显而易见的，一旦产生争议，就极有可能把责任推向行政机关，因此，增加了登记机关在登记中所承担的风险。
在建工程抵押权设立前后的商品房预售及预抵押的问题
律师回答
摘要：房地产开发中的抵押与预售问题。开发商应及时办理登记备案手续，否则购房者权益难以保障。抵押设定后的预售需要银行书面同意解除部分抵押关系。重复抵押会增加登记机关风险。
延伸阅读
结语：在房地产领域，抵押设定和商品房预售之间存在着复杂的关系。根据相关法律法规，开发商和购房者应当遵守规定，及时办理登记备案手续，以保障购房者的权益。然而，一些开发商可能出于贷款需求隐瞒已预售情况，这将给购房者的权益保障带来困难。同时，抵押设定后进行的预售也需要银行的书面同意，否则购房者的权益也可能受到损害。此外，重复抵押的情况也需要引起重视，登记机关需要承担相应的风险。因此，在房地产交易中，各方应当严格遵守法律规定，确保交易的合法性和公正性，以保护购房者的权益。
法律依据
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第五十条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第三节 房地产抵押 第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
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