在购买苏州二手房时,过户是最为重要的环节。只有成功完成过户,房子才会真正属于你,而房屋在过户之前仍然属于卖房人。那么,为了防止房子过不了户的情况发生,大家要警惕出现以下五种情况。
No.1违法乱建
张先生在北京有一套老房子,他私自搭出一个小房间储存东西。去年,他通过中介出售这套房子,经纪人表示这套房子存在违法乱建的情况,无法完成过户。
分析:
内容中心房产知识专家刘*宇指出,“北京有一些老房子,被卖房人改建或扩建,导致房屋实际面积与房产证上登记面积并不相符。这种情况属于违法乱建,房子将无法过户。只有卖房人将改建或扩建的房屋恢复原状,才能过户。”
“在实际交易中,购房人可以将房产证上房屋的面积与实际面积进行对比,看看该房屋是否属于违法乱建。在签订购房合同时,购房人可以要求明确违约责任,如果卖房人隐瞒违建导致无法过户,应当赔偿相应损失。”刘*东说。
No.2房产有抵押
多年前,李女士在北京朝阳区买房,贷款150万元。去年,李女士通过中介卖房,经纪人表示由于这套房子有银行贷款未还清,所以无法完成过户。
分析:
爱屋吉屋内容部汤*魏表示,“房屋有银行贷款,房产证上会有抵押记录。此类房屋上市交易,卖房人需要到银行办理解抵押手续后,才可以过户。”
“在实际交易中,有些卖房人需要借用买房人的首付款去办理解抵押手续。这个时候,买房人要注意防范资金风险。一旦买房人将首付款私下给了卖房人,卖房人没有把钱用于解抵押,将会给买房人造成资金损失。买房人可以通过资金监管保证自己的资金安全。”刘*宇说。
No.3政策变动失去购房的资格
外地人王小姐在北京工作多年,已具有北京购房资格。2015年,王小姐决定在北京买房,结束租房生活。她看中通州区一套住宅,向卖房人支付定金30万元。正当双方办理签约手续时,通州区出台限购政策。王小姐失去了购买通州区住宅的资格,无法继续完成过户。
分析:
刘*宇认为,如果买房人与卖房人签订定金协议,但尚未办理网签程序,因为楼市政策变化的原因,导致买房人失去购房资格,买房人可以根据《民法典》上的情势变更原则,要求无责解约,并不需要承担违约责任。
No.4共有产权人不知情
孙女士与陈先生结婚后,共同在北京买房。今年,陈先生瞒着孙女士通过中介卖房。苏先生购买这套房子,被孙女士知晓。她表示自己不同意卖房,使得交易无法完成过户。
分析:
汤*魏说,“房屋有多个共有人,如果部分共有人擅自处分房屋,与买房人签订的买卖合同未得到其他共有人同意的情况下是无效的。过户时没有所有共有产权人到场签字,是无法完成过户的。”
No.5房子被查封
谢女士与卖房人签订购房合同,支付首付款250万元。但她与卖房人却无法办理过户。原来卖房人欠债未还,法院将房子查封。
分析:
“如果卖房人因其他债务纠纷、所有权有争议涉及民事诉讼或刑事案件等原因,导致房屋被法院查封,房屋是无法过户的。”汤*魏说。
“买房人购房前要通过中介仔细核实清楚房屋产权情况。签订购房合同时,买房人可以明确如遇到房屋被查封的情况,买房人可以无责解约,卖房人要返还首付款。”刘*宇说,一旦发生房子被查封的情况,卖房人可以通过诉讼途径解除合同,但会耗费大量的时间和精力。有些大型品牌中介可以提供先行垫付的服务,这样可以帮助买房人避免资金损失。
二手房什么情况下过户难
律师回答
摘要：在购买苏州二手房时,过户是最为重要的环节。只有成功完成过户,房子才会真正属于买方,而房屋在过户之前仍然属于卖方。过户过程中可能会出现违法乱建、房产有抵押、政策变动失去购房资格和共有产权人不知情等情况,导致无法完成过户。因此,在购房时,购房者应该警惕这些情况的发生,并在签订购房合同时明确违约责任,以避免不必要的损失。
延伸阅读
过户受限是指在二手房交易过程中，买卖双方无法完成过户手续的情况。这种情况可能由多种原因导致，例如：
1. 产权纠纷：房屋原业主和买家之间可能存在产权纠纷，导致过户手续无法完成。
2. 房屋查封：房屋在过户前被法院查封，使得过户无法进行。
3. 房屋买卖合同纠纷：买卖双方签订的房屋买卖合同存在纠纷，也可能导致过户无法进行。
针对以上问题，法律规定，买卖双方应签订房屋买卖合同，明确房屋权属及过户手续。如果买卖双方无法达成一致，则可以通过诉讼解决。在诉讼过程中，法院会根据实际情况进行判决，解除房屋查封，或判决卖方协助买方完成过户手续。
另外，法律规定，房屋买卖合同纠纷可以通过调解解决。如果买卖双方无法通过诉讼或调解解决问题，则可以通过仲裁或向法院起诉解决。
总结起来，二手房过户受限的问题可能由多种原因导致，买卖双方应明确了解相关法律规定，并在遇到问题时寻求法律途径解决。
1. 产权纠纷：房屋原业主和买家之间可能存在产权纠纷，导致过户手续无法完成。
2. 房屋查封：房屋在过户前被法院查封，使得过户无法进行。
3. 房屋买卖合同纠纷：买卖双方签订的房屋买卖合同存在纠纷，也可能导致过户无法进行。
针对以上问题，法律规定，买卖双方应签订房屋买卖合同，明确房屋权属及过户手续。如果买卖双方无法达成一致，则可以通过诉讼解决。在诉讼过程中，法院会根据实际情况进行判决，解除房屋查封，或判决卖方协助买方完成过户手续。
另外，法律规定，房屋买卖合同纠纷可以通过调解解决。如果买卖双方无法通过诉讼或调解解决问题，则可以通过仲裁或向法院起诉解决。
总结起来，二手房过户受限的问题可能由多种原因导致，买卖双方应明确了解相关法律规定，并在遇到问题时寻求法律途径解决。
结语：购买二手房时,过户是重要的环节,只有成功完成过户,房子才会真正属于买方。然而,过户过程中会出现一些问题,例如违法乱建、房产有抵押、政策变动失去购房资格、共有产权人不知情和房子被查封等。这些问题可能会导致交易无法完成过户,因此,在购房前一定要认真核实房屋产权情况,以避免不必要的麻烦。
法律依据
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。
房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。
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