一、关于在建商品房抵押购买的问题
在建工程抵押的房子在一定程度上是可以购买的，但需要注意购房风险。购买在建工程抵押的房子并不会给消费者带来实质性的影响，但开发商违规操作，如未取得预售证却提前销售等情况，就需要引起关注。就汤先生的情况而言，如果双方的确在协议中明确了签订正式商品房合同的时间，而开发商又违约了，他可以根据协议要求退房下，并拿回双倍的定金。
（二）常见的工程抵押房
1、公寓类的房子。因为公寓类的房子相较住宅去化难，资金回转慢，主城此前许多公寓房源都设置了在建工程抵押。
2、别墅类的房子。相较住宅类房源，别墅由于总价高，去化慢，有些房源也设置了在建工程抵押。
3、冷门板块的房源。此前市场不好，一些都市圈板块房源会做在建工程抵押。
4、小开发商开发的房子。小开发商，相对资金薄弱，开发项目时为保证现金流，往往会将房源拿出去做工程抵押。
二、在建工程抵押的商品房能不能销售
在建工程抵押的商品房能销售。《城市房地产抵押管理办法》第二十条：预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。
第三十七条：抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。
经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。
抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
法律并没有禁止抵押人合法转让抵押物。开发商销售在建工程抵押房必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意；二是如实告知买受人。
而工程抵押房是指在某些条件下，房地产开发商为了后续项目的建设或开发，而向银行或房地产的相关行业（如建筑商、材料商等）进行融资、贷款所抵押的该房地产项目中尚未出售的房屋的全部（或部分）的产权或使用权。
《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
三、商品房办理在建工程抵押
未预售的商品房办理在建抵押。在建工程抵押是以当事人约定设定的债权担保登记，预售许可是国家的行政许可审批制度，是完全不同的概念。在建工程抵押，是建设单位拥有合法的土地使用权、建筑规划许可证，有合法的正在建设的工程项目和建筑物，根据《民法典》180条（五）项规定，并按照《房屋登记办法》六十条要求办理的在建工程抵押。法律、法规和规章均未要求在建工程必须取得预售许可才可以抵押。而开发商要进行预售，则必须符合《房地产管理法》45条、国务院《开发经营管理条例》第23条和建设部《城市商品房预售管理办法》的要求，缴纳了全部土地出让金，取得土地使用权证、建设规划许可证、按提供的商品房建设达到25%以上，并取得预售许可证后才可以预售。
已经预售的商品房办理在建工程抵押。已经办理了预售许可的商品房，在办理在建工程抵押登记时，登记部门必须核查是否已经销售备案，已经销售备案的在办理在建工程抵押时应当扣减相应的权利价值，不能包含该部分房屋。
实务中，未销售部分设定在建工程抵押后，在办理备案时，必须先解除抵押或者抵押权人出具证明同意抵押人对外销售的证明材料后，房地产管理部门方可理商品房备案。
在建商品房抵押能买吗
律师回答
摘要：在建工程抵押的商品房可以购买，但需要注意购房风险。对于在建工程抵押的房子，如果开发商违规操作，如未取得预售证却提前销售等情况，就需要引起关注。如果双方在协议中明确了签订正式商品房合同的时间，而开发商又违约了，购房者可以根据协议要求退房并拿回双倍的定金。在建工程抵押的商品房能销售，但需要注意满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意；二是如实告知买受人。
延伸阅读
在建工程抵押是一种常见的担保方式，但同时也存在一些风险。根据相关法律规定，办理在建工程抵押时需要注意以下几点：
1. 确保抵押物合法有效：在建工程必须符合国家法律法规和建筑规范，并且取得相关许可证和审批手续。
2. 明确抵押权人和抵押范围：抵押权人应明确，抵押范围应与在建工程一一对应。
3. 约定抵押期间：双方需明确抵押期间的利率、还款方式等事项。
4. 抵押物权属证明文件齐全：办理在建工程抵押时，需提供抵押物权属证明文件，包括土地使用权证、房屋所有权证等。
5. 抵押合同应规范：抵押合同应明确约定抵押物的范围、权属证明文件的种类及数量、抵押期限、利率、还款方式等事项，以避免后续纠纷。
6. 抵押权实现方式：双方需明确抵押权实现的方式，如拍卖、变卖等。
7. 抵押权人优先受偿权：在建工程抵押时，抵押权人享有优先受偿权，确保在建工程在抵押期间得到妥善保管。
8. 抵押合同备案：办理在建工程抵押时，需向当地建设部门备案，确保抵押合同的生效。
总之，在建工程抵押虽然是一种担保方式，但需要注意的相关风险。为了保障各方权益，建议在办理在建工程抵押时，要仔细阅读相关法律法规，并尽量寻求专业律师的建议。
1. 确保抵押物合法有效：在建工程必须符合国家法律法规和建筑规范，并且取得相关许可证和审批手续。
2. 明确抵押权人和抵押范围：抵押权人应明确，抵押范围应与在建工程一一对应。
3. 约定抵押期间：双方需明确抵押期间的利率、还款方式等事项。
4. 抵押物权属证明文件齐全：办理在建工程抵押时，需提供抵押物权属证明文件，包括土地使用权证、房屋所有权证等。
5. 抵押合同应规范：抵押合同应明确约定抵押物的范围、权属证明文件的种类及数量、抵押期限、利率、还款方式等事项，以避免后续纠纷。
6. 抵押权实现方式：双方需明确抵押权实现的方式，如拍卖、变卖等。
7. 抵押权人优先受偿权：在建工程抵押时，抵押权人享有优先受偿权，确保在建工程在抵押期间得到妥善保管。
8. 抵押合同备案：办理在建工程抵押时，需向当地建设部门备案，确保抵押合同的生效。
总之，在建工程抵押虽然是一种担保方式，但需要注意的相关风险。为了保障各方权益，建议在办理在建工程抵押时，要仔细阅读相关法律法规，并尽量寻求专业律师的建议。
法律依据
城市房地产管理法(2019-08-26)\t第四十九条\t房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
城市房地产管理法(2019-08-26)\t第四十七条\t房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
城市房地产管理法(2019-08-26)\t第六十二条\t房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
城市房地产管理法(2019-08-26)\t第四十七条\t房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
城市房地产管理法(2019-08-26)\t第六十二条\t房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。
因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。
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