购房商业贷款申请条件与办理流程是怎样的-法律问答|晖律网

购房商业贷款申请条件与办理流程是怎样的

回答于2024-05-01 阅读（1309）

律师回答

摘要：本文详细阐述了申请个人住房贷款的资格要求、所需提供的材料、流程和利率额度等细节内容。申请人需持有有效身份证明、稳定的经济收入、无不良信用记录、已签订购房合同或协议、支付了规定比例的首付款或在贷款银行存入了不低于首付款的存款、贷款银行规定的其他条件。申请人需提供个人贷款申请表、借款人的身份证、户口本、商品房买卖合同、首付款证明、借款人的还款能力证明材料、抵押证明文件、银行要求的其他证明材料。文中还详

一、申请资格
1. 需持有有效身份证明。
2、必须有稳定合法的经济收入，能够提供相应的收入和资产证明。
3、具有完全民事行为能力的自然人，无不良信用记录。
4、与卖方签订有效的购房合同或购房协议。
5、支付了规定比例的首付款(一般是不低于所购房屋总价的30%)或在贷款银行存入了不低于首付款的存款。
6、贷款人年龄在18-65周岁，不同年龄所贷款年限的限制有所不同。
7、贷款银行规定的其他条件。
二、提供材料
(1)个人贷款申请表;
(2)借款人(房产共有人)的身份证、户口本，属于夫妻共有的需提供结婚证;
(3)商品房买卖合同;
(4)首付款证明;
(5)借款人还款能力证明材料(如收入证明、工资单、个人税单、其他资产情况等);
(6)抵押证明文件;
(7)银行要求的其他村料。
三、贷款流程
【新房】
1.向开发商付首付款，注意保存首付款收据。
2.到银行填写《个人住房贷款申请表》。
3.银行对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人住房按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。
4.到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证和办理房屋保险。
5.选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。
6.经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
【二手房】
二手房商业贷款流程与新房有些不同，二手房牵涉到房产评估以及过户等手续，具体流程如下：
1、购房人与售房人签订房屋买卖协议或房屋买卖合同;
2、符合条件的购房人向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料;
3、买卖双方到贷款银行指定的评估机构进行房屋评估;
4、律师事务所对借款人的资信证明材料和评估报告进行鉴证、调查、分析，出具《法律意见书》;
5、贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款;
6、买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续;
7、购房人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同;
8、买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续;
9、借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金;
10、贷款人按月还款;
11、借款人还清贷款本息，解除抵押担保。
四、利率与额度：
【贷款利率】
商业贷款的基准利率是由央行统一规定的，各大银行可根据实际情况在基准利率的基础上进行调整(例如上浮或下浮)。央行同时规定，自2015年5月11日起，金融机构利率上浮的上限为基准利率的1.5倍。
自2015年8月26日起，最新金融机构贷款年基准利率为：
一年以内(含一年)4.6%
一至五年(含五年)5%
五年以上5.15%
【贷款额度】
按现在银行的规定，单笔贷款无最高限额，但银行根据借款人每月还款能力进行测算确定最高贷款额度。可贷额度=家庭月收入减去生活费用等开支后的还款能力/相应贷款年限的每万元月还款额。
如果是首套房贷款，贷款额度不高于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的80%;而如果是二套房贷款，则贷款额度不高于房地产评估机构的拟购买住房的价值或实际购房费用总额的70%。根据不同银行不同套数贷款额度有所浮动，具体以所贷款银行的要求为准。
【贷款期限】
贷款期限最长为30年，借款人到贷款期限年龄男不超过65岁，女不超过60岁。
五、贷款还款
【还款方式】
(1)等额本金按揭贷款：在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。借款人在贷款初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，随后由于利息会随着本金的减少而递减，每月还款额将越来越少。这种方式比较适合还款能力较强的家庭。
(2)等额本息按揭贷款：在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入和支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。这种方式在商业房贷市场较为普遍。
【逾期还款】
1.若借款期限到期，按中国人民银行逾期罚息规定办理，将对逾期贷款部分按天计收逾期罚息(现行逾期息=月还款额×0.021%×逾期天数)
2.通常借款人发生拖欠时，银行将会寄发催款通知书并采取电话联系的方式提醒借款人按时足额还款;如果借款人连续三个月未还款，银行将会寄发律师函督促借款人履约，或采取银行工作人员上门了解情况方式，通过互相沟通，协商解决问题;对于借款人超过六个月未还款，且缺乏主动还款意愿的情况，银行将根据借款合同约定，向所在地人民法院起诉，要求处分抵押物。
3.借款人如果由拖欠的不良纪录将会影响到其个人信用，为日后申请银行贷款、办理有关材料或证明带来麻烦。

延伸阅读

根据我国《商业银行法》和《房地产交易管理办法》等相关法律法规，申请购房商业贷款需要满足以下条件：

1. 具有完全民事行为能力的人；
2. 申请贷款所购买的房屋必须属于合法的房产，且具有房屋所有权证或房屋登记证明；
3. 申请贷款的房屋必须处于抵押状态，即把房屋作为抵押物，并提供抵押物评估报告；
4. 申请贷款的申请人具有稳定的收入来源和较强的还款能力，以保证按时还款；
5. 申请贷款的申请人无重大信用记录或不良信用记录，如逾期、欠息、抵押贷款违约等；
6. 房屋价值必须达到贷款银行规定的最低要求，且房屋价值与贷款金额之比在30%以上；
7. 购买的房屋必须满足银行规定的其他条件，如区域、楼层、朝向等。

如果申请人符合以上条件，可以到商业银行申请购房商业贷款。值得注意的是，各商业银行的贷款政策和要求可能会有所不同，申请人应仔细阅读所申请银行的贷款政策和要求。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第二十三条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第二十二条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

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