商品房预售合同与正式合同比较-法律问答|晖律网

商品房预售合同与正式合同比较

回答于2024-04-08 阅读（2314）

律师回答

摘要：商品房销售合同包括预售合同和买卖合同，预售合同限制物权以避免一房多卖，买卖合同只形成债务关系。根据《民法典》第五百零二条，合同成立时生效，但需办理批准手续。未办理手续不影响合同中履行义务，对方可追究责任。变更、转让、解除等情形也需办理批准手续。

商品房销售，包括商品房现售和商品房预售，所以购买不同的房屋时就会签订不同的合同。商品房预售合同，是政府允许开发商在商品房没有建好的情况下，预先与购房者所签订的预售合同，这种合同是为了限制物权，即为了防止开发商一房多卖。商品房买卖合同是开发商取得允许出售商品房的各种手续后，与购房者签订的房屋买卖合同，这种合同只是在双方之间形成一种债的关系，购房者要取得对商品房的物权所有权，还需要去办理相应的过户手续，所以二者是不一样的。《民法典》第五百零二条【合同生效时间】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

延伸阅读

商品房预售合同与正式合同的法律规定与区别
商品房预售合同与正式合同的法律规定与区别主要体现在以下几个方面。首先，预售合同是在商品房尚未竣工前签订的，而正式合同是在商品房竣工后签订的。其次，预售合同通常包含了一些特殊条款，如工期、质量保证等，以保障购房者的利益。而正式合同更加详细，包括了商品房的具体规格、价格、付款方式等。此外，预售合同在法律上享有一定的保护，购房者有权解除合同并获得相应赔偿，而正式合同的解除则需要符合更为严格的条件。总的来说，预售合同与正式合同在签订时间、内容和法律保护等方面存在差异。

结语：商品房预售合同与正式合同在签订时间、内容和法律保护等方面存在差异。预售合同是在商品房尚未竣工前签订的，包含特殊条款以保障购房者的利益；而正式合同是在商品房竣工后签订的，更加详细，包括具体规格、价格、付款方式等。预售合同在法律上享有一定的保护，购房者有权解除合同并获得赔偿，而正式合同的解除则需要符合更严格的条件。因此，购买商品房时需理解两种合同的区别，保护自身权益。

法律依据

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。
商品房销售管理办法：第三章广告与合同第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明
合同约定面积
与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝─────────────×１００％
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

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